Загрузка...
Обсуждаемые вопросы:
1) Зарплата, если наемный работник
2) На какую строку в налоговой декларации смотрят банки
3) Как долго нужно быть самозанятым, чтобы получить ипотеку
4) Зарплата и/или дивиденды если свой бизнес
5) Что может дать брокер
6) Страховка по недееспособности (disability insurance)
7) Детские деньги, которые платит государство
8) Детские деньги, которые супруг получает от второго супруга при разводе
9) Spousal support
10) Доход от сдачи недвижимости (Rental income)
11) В каких провинциях работает Елена Ларсен
12) Как получить ипотеку в Канаде.
☎ Контакты:
Lena Larsen — Mortgage Advisor – A Better Way Dominion Lending
Ph: 403-993-4333
email: lena@lenalarsen.com
https://www.youtube.com/@lenalarsenmortgages
С нами связаться contact@artemfinancial.ca
MoneyInside.ca – ваш подкаст о деньгах, экономике и личных финансах.
MoneyInside в iTunes
MoneyInside в YouTube
Оставить свои комментарии или задать вопросы вы всегда можете под этим выпуском или в группе «Финансы с Артемом» в Telegram
Купить книгу Артема “Inside Banking” — все вопросы и ответы о канадских финансах простым языком.
Транскрипт выпуска
Money Inside — канадский подкаст о деньгах экономикe и личных финансах. Мы профессионально занимаемся финансами и страхованием уже не один год, и всегда рады новым клиентам. Список наших услуг на сайте
ArtemFinancial.ca.
Добрый день, слушатель подкаста нашего подкаста о деньгах, экономике и личных финансах. В студии нахожусь я, Artem Bytchkov. Темой сегодняшней нашей беседы будет ипотеки, и соответственно, какой доход нужен для получения наилучшей ипотеки. Сегодня в гостях у нас специалист, который у нас уже не раз присутствовал. Елена, добрый день. Добрый день. Спасибо, что пригласили. О’кей, поскольку тема нашей сегодняшней беседы будет — ипотеки, и, соответственно, доходы, давай начнём с первого основного вопроса. Какая строка используется для получения ипотеки? На что смотрят банки, т.е. соответственно банку надо предоставить налоговые декларации или там T4, когда человек на работе. Какие строки, какие боксы, то что называется, смотрят банки для выдачи? Ну это всё зависит от того какой доход, да. То есть скажем если у кого-то оклад, с окладом самый простой вариант, даже налоговая декларация не понадобится. То есть допустим у человека оклад, они получают 90.000, у нас есть письмо с работы, у нас есть один paystab корешок оплаты. Нам больше ничего не нужно. Нам налоговая декларация не нужна. Если кто-то работает почасовая оплата — full time, на полную ставку, то есть банк будет опять просить письмо с работы, paystab один. Иногда они могут попросить paystabs даже за 3 месяца, чтобы удостовериться, что часы которые в письме написаны, так они совпадают с корешком оплаты. Тогда опять-таки, налоговая декларация не нужна. Налоговая декларация обычно всегда предоставляется, если у кого-то при самозанятости. То есть своя компания, свой бизнес, и если человек частный предприниматель, а я сейчас вот скажу у мне как раз-таки налоговая декларация открыта, если частный предприниматель смотрится строка 13500. То есть это net income. Это после всех списаний, и если скажем, своя корпорация доход может получаться в форме, как оклад, т.е. это будет Т4 который своя же компания даст. Это строка 10100, либо дивиденды, если своя компания. То есть это может быть совокупность этих строк. Строка 10100, либо дивиденды, это строка 12100. Но они не суммируются, то есть это… Они суммируются, они суммируются. Да, даже скажем, один год обычно, когда у человека самозанятость, нужно обязательно 2 года показать, что они имеют свою компанию, либо у них свой бизнес. И смотрится на налоговые декларации, то есть Т1 General за последние 2 года, и скажем если один год он просто был как самозанятый, смотрим вот на строку, которую я сказала 13500, и вдруг у него открылась корпарация в следующем году. То есть это все — равно можно все суммировать. Если человек получает и дивиденды, и зарплату, тогда мы это соответственно суммируем. Можем собирать, да, да, собирать как одну зарплату, как один доход. ОК, хорошо. То есть соответственно если человек работает, не знаю, там, официантом, и 30 тысяч он заработал под подушкой типс, то это в расчёт не берётся, потому, что это не присутствует в налоговой декларации. Да, т.е. если типсы декларируются, тогда мы можем использовать.
Нужна история за 2 года, опять-таки, да.
Гарантированные часы мы можем использовать сразу, то есть 3 месяца нужно проработать.
Если декларировать, если же не декларируют…
Если не декларируют, мы это не используем. То есть как мы докажем наличку? Да и банки как-то в Канаде очень не совсем положительно на это смотрят, если человек получает деньги и не декларирует их. Налоговые на это очень положительно смотрят. Да. Ну я также хотела сказать, у меня тоже часто вопросы задают люди, у которых, скажем, своя компания, и они говорят — я могу сам себе написать зарплату. Вот я себе поставлю на payroll, я буду сам себе платить такую-то сумму. Tо есть да, мы можем это сделать, но вам нужно это платить 2 года. Показать на налоговой декларации. Окей, но если предположим, корпорация, возьмём, два простых примера. Корпорация зарабатывает 100.000, то есть не income после всех расходов, после налогов. Корпорация заработала 100.000, но человек из корпорации вытащил только 10, не важно, зарплаты дивидендами. Берутся ли в расчет
эти 100000 которые компания заработала, или берутся только в расчет те 10.000, которые человек сам себе показал?
Большинство банков и трастов, будут использовать,
что человек сам себе показал. Но есть специальные программы в некоторых банках, да, вот в этом как раз таки плюс работы с mortgage
брокером, что мы знаем, где, какие программы.
Есть банки которые будут смотреть какие деньги остались в корпорации. Да, они называют это retained earnings, что осталось в компании, они какой-то процент этих денег будут использовать, только при наличии 20% вноса. Окей, хорошо. Следующий вопрос теперь давай пройдёмся по доходам. Потому, что доходы бывают не только зарплатой, и не только дивидендами, не только свой бизнес может быть. Доходы бывают абсолютно разные.Например. Человек стал недееспособным, и теперь он получает (он — она) получает disability. Это может быть disability от страховой компании, страховка. Это может быть CPP disability. Будет ли это учитываться при получении ипотеки? Значит, при отсутствии трудоспособности Да, оно бывает краткосрочное, либо долгосрочное. Если краткосрочное,мы можем это использовать но у всех банков разные полиси. Да, свои. Некоторые будут использовать всего 50% от нормального дохода,
этого человека, либо некоторые разрешат до 100% ,но им нужно будет письмо от работодателя где во-первых, подтвердится какая зарплата была до, и когда он возвращается обратно. То есть это должен быть короткий срок и подтверждение даты возвращения обратно на работу. Короткий срок — это обычно 90-120 дней? Насколько я знаю, да, это не длительный срок. Когда уже более длительная недееспособность, и уже как-то в моём опыте, я в основном была вовлечена с какими-то страховыми компаниями, скажем там как, Sun Life, которые платили вот эту disability, нам нужно письмо от них подтвердить, что человек на longterm disability, нетрудоспособности на длительный срок. Какая им подлежит оплата каждый месяц, и что это на длительный срок. То есть банки конечно хотят видеть чтобы написали, что это неопределённый срок, и это навсегда, но в основном я по моему опыту компании обычно напишут, что это действительно там 2-3 года, и потом будет следующее рассмотрение здоровья, состояние человека. Но это у меня банки тоже принимали. Но классный момент при длительной недееспособности вот эти премиальные которые получают, я могу
увеличить эту сумму от 25% до 35%, в зависимости от суммы. То есть что я имею в виду? Обычно это бенефит не облагается налогом. То есть скажем,если сумма бенефитов за год составляет меньше 30.000, я могу добавить к этой сумме ещё 25% Если она больше 30.000, доход на 25% больше …
Да, абсолютно верно. Потому что когда мы, допустим,квалифицируем кого-то, и у них оклад.Т.е мы квалифицируем не net, который они получают после всех вычитов,чистыми. Мы расчитываем gross (грязными).При бенефитах, которые они получают разрешается добавить от 25 до 35%. То есть это позволяет квалифицироваться на большее. Но только, если это на длительный срок. Окей, хорошо. Имеет значение этот человек получает от страховой компании или СРР? Ну,
я думаю, если человек получает СРР disability, не все даже знают, что существует СРР disability.
Обычно подразумевается, что это пенсия. Но если человек полностью стал абсолютно недееспособным, сложно получить СРР disability, но если человек уже полностью недееспособный,
то ему платят. Соответственно, я думаю что тогда это точно также будет использоваться. Не надо никаких особых писем. Если человек получает получает СРР disability, то он уже недееспособный.
Честно, Артём, я ни разу вот за свои 20 лет работы не сталкивались с СРР disability. Не было такого опыта.Но опыт по СРР, мы обычно показываем письмо,
что человек может получать эти деньги, и обычно, допустим, CRА пришлёт подобное письмо, и также показать какие депозиты приходят на счёт. И мы просто базируясь на эти депозиты обычно мы показываем за последние 3 месяца. Мы можем эту сумму добавлять. То есть это тоже можно увеличить тоже на какие-то там 25-30%? На счёт СРР
disability я не знаю, потому что опять-таки, у меня не было такого опыта. Вот это очень видать редко. Поэтому я не знаю можно ли это увеличить на 25%. Если речь идёт о пенсии? То есть если человек уже на пенси. Пенсия нет. То, что получают, то мы и используем. Окей, хорошо. Тогда следующий вопрос. Люди получают детские деньги от государства. Соответственно, можно ли это использовать для подсчёта mortgage? Да, это можно. То есть это это child tax benefit. Этот бенефит полагается гражданам Канады, перманентным резидентам, и даже у людей у которых рабочие
визы, скажем, если они здесь прожили полтора года, то есть они это им полагается. То есть опять-таки, обычно этот бенефит платится до 18 лет ребёнку. И сумма бенефитов варьируется в зависимости от семейного дохода. Допустим, у меня были клиенты, которые мне звонили говорили, у меня сосед получает гораздо больше,чем я. Но это означает что у соседа меньше семейный доход, чем у вас. Поэтому у вас сумма меньше. Но как банки смотрят они разрешат использовать бенефиты добавить это
к доходу ,если детям 12 лет и меньше. То есть на момент закрытия ипотеки,то есть это обычно получение ключей там или дата которую вот мы назначаем, ребёнку не может быть 13 лет.Должно быть 12 и меньше. Если скажем, у вас трое детей, вы получаете скажем 1200 на троих,
но одному ребёнку уже 16 лет, тогда мы просто эту сумму делим на три, и используем бенефит на двоих детей только. Да, который вы получаете. Некоторые банки, не все, но некоторые, разрешают использовать бенефиты до того, пока ребёнку не исполнилось 15 лет и не больше. То есть есть некоторые выборочные. Окей. Следующий вопрос. Человека сократили на работе. Ему теперь платят EI -Employment Insurance . Можно ли подаваться на morgage в таком случае? Через банки,значит смотри как. Если EI платится потому, что у скажем, ушёл в декретный отпуск, либо parental leave,
либо maternity leave. То есть это распространяется на обоих — и на мужа, и на жену. Кто с ребёнком сидит дома.При этом мы не используем вот именно вот этот EI бенефит, который они получают, мы используем их доход, который они получали до ухода в этот отпуск по уходу за ребёнком. То есть, скажем, если у нас есть письмо от работодателя где работодатель скажет что вот человек у нас работает,но сейчас они вот в этом отпуске и возвращаются такого-то числа и дата возврата в течение 12 месяцев мы можем использовать все 100% их дохода до ухода. Это то, что если уходит из-за рождения ребёнка. Правильно. Да. А если возврат в течение 18 месяцев потому что в Канаде можно 18 месяцев ухаживать за ребёнком, быть в декретном отпуске, тогда используется не 100% По-моему до 60%. В основном по моему опыту в основном все уходят на 12 месяцев. Сам EI бенефит мы не используем. Окей. То есть, если человека сократили, не важно, ушли,
уволили, как угодно можно называть, если человеку платит employment Insurance, тогда использовать нельзя, потому что человек как бы считается безработным, который он получает просто для поддержания штанов. Окей, хорошо. Следующий вопрос. Люди разводятся и соответственно в Канаде есть spousal support — то что один супруг платит другому. Мужчина —
женщине, женщина- мужчине, в зависимости от того какие у них
были доходы до этого. И также есть child support. Spousal support напомню, для тех, кто не знает он налогооблагаемый для получателя и
списываемый для плательщика.Сhild support он не налогооблагаемый для получателя, то есть для обычно это мама которая будет сидеть с детьми. Она получает на детей от бывшего супруга, ну может быть наоборот. И тогда списывать эти деньги нельзя.
Вопрос -spousal support, можно ли использовать для подсчёта, и можно ли использовать child support для подсчета?
Spousal support использовать можно, но это должно быть прописано либо в договоре по разводу,то есть сначала в Канаде это separation agreement, который подписывается. Будет расписано, что полагается такая-то сумма и нам часто нужно также показать депозиты вот этого суппорта на алиментов, на счёт. Показать, что человек на самом деле их получает. Обычно spousal support имеет дату окончания получения этих денег. И главное для банка, если вы выбираете ипотеку на 5 лет, вы все эти 5 лет будете эту сумму получать. Не все банки разрешат использовать все 100% этого дохода, но у меня есть те которые это примут все 100% если мы покажем separation agreement, либо какое-то решение суда как court judgements. В такой ситуации покажем что деньги на самом деле каждый месяц поступают на счёт. А насчёт алиментов на детей опять-таки это должно быть прописано в документах по разводу. Какая сумма, возраст детей. Им должно быть, скажем,ну опять-таки вот срок который будет получать эти деньги скажем обычно банки всегда считают до 18 лет. Иногда алименты будут платиться до 18 лет плюс будет добавлено ,что если ребнок идет учится высшее учреждение, то есть это может быть платиться пока они там находятся либо до 21 года. Банки обычно ограничивают это 18 годами, потому что они не знают пойдёт ли ребёнок учиться или нет.
Понятно. Окей, вот да и скажем опять-таки если выбирается ипотека на 5 лет,и в течение этого срока ребёнку уже будет 18 лет,они просто не будут использовать. То есть наш выход в такой ситуации мы выбираем ипотеку на более короткий срок. Окей ,
хорошо. Тогда соответственно вопрос. Предположим, сделали ипотеку ребёнку исполнится 18 через 3 года. Мы берём ипотеку на 3 года. Что будет через 3 года. Человеку надо делать renewal. Нужно ли ему доказывать свои доходы или просто можно продолжить ту же самую ипотеку? Я подозреваю что если человек хочет перейти в другой банк, там надо будет уже доказывать свои доходы. А что происходит с этим банком, 3 года заканчивается, будут ли они вообще спрашивать ребёнок пошёл учиться, не пошёл? Вообще есть ли у тебя ребёнок? Что происходит? Уже не спрашивается, вот самое интересное, что после когда подходит ипотека к концу, а тогда просто обновляется на новый срок если вы остаётесь с тем же банком или трастом. Если вы уходите, да, если нам нужен этот доход они будут заново это спрашивать.
Интересно, то есть если предположим, возьмём другой экстрим. Ребёнку исполняется 18 через год тогда нам получается единственный вариант надо сделать чтобы использовать этот доход child support чтобы использовать этот доход нам надо сделать ипотеку только на один год. То есть мы с банком побыли годик, а потом просто по накатанной делаем renewal на следующие 5 лет. Да, вот именно вот в этом самый такой интересный момент. Окей, хорошо. Как-то есть надбавка поскольку один доход с spousal support — это будет налогооблагаемый для получателя, а child support support не налогооблагаемый. Есть ли между ними разница или это абсолютно в данном случае неважно,получаем 100 долларов spousal support, получаем 100 долларов child support
И то и другое будет с точки зрения банка 100 долларов. По идее, да они тот и то будут использовать. Они никакие добавки не делают, но я также должна сказать, что у некоторых будет скажем какие-то ограничения в сумме которую они разрешат использовать. Допустим, если единственный доход это spousal support и алименты на детей и больше никаких других доходов нет, банки могут какую-то сумму просто не разрешить использовать.
Поэтому важно иметь какой-то ещё доход.У меня есть банки которые используют все 100% но опять-таки это должно быть логично — почему. То же самое бенефиты по детям. Вот если вы получаете там у вас 10 детей вы получаете колоссальную сумму бенефитов и не работаете, они опять-таки не разрешат всю сумму использовать. Там будет ограничение. У некоторых бенефиты на детей не могут составлять больше 20% семейного годового дохода. То есть это тоже должно быть иметь такой логический смысл. Я думаю банки будут просить заключение от психолога. Можете ли вы вообще потянуть ипотеку. Хорошо, тогда у меня будут уже заключительные вопросы. Если у человека есть пассивный доход. Он получает например, есть неважно, 100.000 долларов лежит на сберкнижке они приносят 5.000 долларов годовых процентов interest
Или же он там rупил акции/ Не знаю, акции RBC купили они приносят 5.000 долларов годового дохода. Можно ли использовать этот доход тоже? Это можно, если у нас история была 2 года получения этих этой суммы то есть опять-таки будут смотреть на налоговый на Т1. Да, вот их налоговую декларацию. Если эти деньги вот эти инвестиции какая-то часть их либо в полной сумме используется как первоначальный взнос на покупку недвижимости, это в такой ситуации мы знаем что эти деньги уйдут и доход тоже уйдёт. Поэтому в такой ситуации использоваться не будет.То есть это должны быть дополнительные какие-то сбережения. О’кей и возвращаясь к первоначальном заметке ты говорила что если человек работает у нему надо только показать там Letter of employment или Т4.
Или пэй стабы. Если же человек работает, ходит на работу, получает Т4, получает pay stubs, но у него есть пассивный доход в таком случае мы надо будет показывать налоговую декларацию. Да, подтвердить свои доходы. Да, и показать также распечатки оттуда, где эти деньги сейчас лежат. Показать, что они до сих пор находятся, что они до сих пор там есть, конечно. О’кей. Есть ли ещё какие-то типы доходов которые мы не упомянули? Ещё что-то о чём бы ты хотела сказать? Иногда ,скажем, если есть инвестиционная недвижимость скажем вы получаете вы получаете деньги с аренды, у вас есть там несколько недвижимостей, то есть мы этот тоже доход можем добавить. У каждого банка своя формула. У них там свои есть Excel расчёты. Также очень классные,дополнительный доход, скажем,
если вы покупаете дом? и у вас есть легальный sweet
в бейсменте. Он легальный, и мы можем этот доход добавить. То есть я порой могу добавить всю эту сумму, скажем, Вы можете арендовать его за 2.000 я могу все эти 2.000 каждый месяц добавить, если у нас есть у нас есть подтверждение, что это легальный бейсмент. В этом плане это очень помогает. Хотя таких протерти сейчас очень мало, но, скажем, вот сейчас многие застройщики строят подобные дуплексы, либо дома и мы можем этот доход добавить что увеличивает сумму ипотеки. ОК, есть какая-то формула, когда считается у человека есть определённый доход, насколько он может рассчитывать в ипотеке? Есть формула но опять-таки это очень грубая прикидка. Скажем, если у вас 5% взноса, и вы покупаете недвижимость без кондо расходов, то есть не квартира, не таунхаус. Очень грубая
цифра, чтобы понять свои возможности, это Ваш семейный доход до налогов, грязными опять-таки, умножьте эту сумму на 4. Допустим, если вы получаете 50.000 семейный доход у вас всего 5% взноса,
умножаем на 4, то есть примерно максимально на что вы можете рассчитывать, это цена в районе 200000 Если, скажем,у вас 20% взноса, тогда у нас сумма увеличивается значительно. Теперь мы ваш семейный доход умножаем на 4.5 Это в первом случае это цена, то есть семейный доход умножаем на четыре это цена с 5% взноса, но если у вас 20% взноса это семейный доход умножаем на 4,5 плюс ваш первоначальный взнос. То есть разумеется если у вас есть деньги на первоначальный взнос, это 20%, ваши возможности значительно увеличиваются. Хорошо. Ну это тоже относится к дому. Если же это речь идёт о кондо, то там какие-то другие расчёты будут, потому что у кондо есть condo fees, это тоже банк берет в расчёт. Да, и condo fees они абсолютно могут очень сильно варьироваться. То есть примерно это семейный доход умножить на 3,5 а 3.9 , 3.8 Не 3.5, а
3.9 3.8 Это даст вам примерное представление о цене. Очень сильно зависит, потому, что если человек зарабатывает 50.000 это будет один расчёт,
если человек зарабатывает 350.000 я думаю будет немножко другой расчёт. Абсолютно. Да, да. Хорошо, я думаю что на этом мы можем заканчивать. Елена,
соответственно, последний вопрос. Чем ты занимаешься?
Как ты можешь помочь нашим слушателям и в каких провинциях ты работаешь? Меня зовут Лена Ларсон. Я брокер по ипотекам. Я нахожусь в Калгари,
Альберте. У меня лицензия на две провинции это на Британскую Колумбию и на Альберту. То есть я могу помочь людям, кто хотят купить недвижимость, либо у кого есть недвижимость, они хотят её перефинансировать вот именно в этих двух провинциях.
Также я могу помочь в ситуации развода. Вот когда один из супругов выезжает, и хочет получить деньги с их дома, где они вместе проживали, либо убрать одного из супругов с ипотеки про квалифицировать другого. То есть я тоже с этим могу помочь. Я могу помочь, если ваша ипотека подходит к концу, и вам нужно обновить её на новый срок. Я
очень много делаю просто при квалификации когда мне люди звонят и говорят у меня вот такая-то ситуация, что я потенциально могу сделать ? Дайте мне совет, как я могу купить, либо как я могу улучшить свои возможности — шансы получить кредит на покупку в будущем. То есть я вот этим занимаюсь я уже работаю 20 лет. Поэтому хватает опыта и у меня несколько банков, трастов, с которыми я работаю. Вот это именно конкретно мой профиль, и я только помогаю с кредитом на
residential недвижимость, то есть на свои дома для личного проживания, либо для инвестиции. Я не могу помочь с коммерческой недвижимостью, скажем. У тебя также есть Youtube канал, соответственно,
можешь его пропиарить и рассказать, чем он, как бы, чем он занимается, что он рассказывает? Да, сейчас очень много вопросов, особенно вот когда люди которые приехали в Канаду по рабочим визам, как им получить ипотеку . То есть это как-то подтолкнуло вот эту идею открыть канал, то есть если вы сделаете поиск Лена Ларсон, mortgage, да, я также могу отправить сделать здесь ссылку показать.Этот канал абсолютно новый он буквально ему там четыре месяца. И как раз-таки вот я начала давать информацию как получить кредит если у Вас рабочая виза. И за этим последовали другие темы, скажем. На какую сумму можно рассчитывать, что важно, как улучшить кредит. Вот эти все моменты которые очень важны если у вас цель купить для себя что-то. Окей, отлично. Большое спасибо что были наши нашими слушателям. Обязательно подписывайтесь, ставьте лайки, делитесь информацией, комментируйте. Ну, и как следует, не забывайте смотреть следующие выпуски. Елена, большое спасибо, и соответственно, до следующих встреч! Да, спасибо,
Артём, до следующих встреч. До свидания.
The content of this site and our podcasts are for information only. Everybody’s financial situation is different and the thoughts we provide here may not be applicable to you. We can’t be held responsible for the consequences if you pursue an unsuitable course of action.