Читать транскрипт выпуска

В этом выпуске Артем Бычков расспросил основателя американской компании Farm Together Артема Милинчука о перспективах инвестирования в фермерские земли Америки. Вы узнаете, насколько реально это делать, если вы не разбираетесь в фермерстве и сельском хозяйстве, не умеете пахать и сеять. А также, как инвестировать в США жителям Канады.

Артем Милинчук рассказывает о том, как его компания управляет подобными инвестициями, каковы риски и какой доход можно получить, а также, почему farm land investing столь привлекательный вариант. А так как он является канадцем русского происхождения, то обещает в будущем не только запустить этот бизнес в Канаде, но и готов проконсультировать вас на русском языке.

Обсуждаемые вопросы:

• Что такое farm investing в Америке. Как это работает. Нужно ли вам для этого разбираться в фермерстве и следить за производством овощей и фруктов.
• Как американские Real Estate Investment Trusts работают с фермерскими землями. В чем преимущество компании Farm Together, которую создал Артем Милинчук.
• Как Farm Together управляет вашими инвестициями в фермерские земли: риски, доходность, юридические аспекты, горизонт планирования.
• Что должен делать инвестор, нужно ли посещать ферму, следить за урожаем, как выбрать ферму для инвестирования.
• Почему рынок фермерских земель настолько стабилен в США. Волатильность, доходность, поддержка государства.
• Как инвестировать в фермерские земли США из Канады. Юридические и налоговые аспекты. Будущее канадского рынка фермерских земель.
• «Подводные камни» farm land investing. Возможные риски и их страхование.
• Как оформляются права владения на землю и как они передаются по наследству.

Artem Milinchuk
CEO & Founder
Farm Together
San Francisco, USA

MoneyInside.ca – ваш подкаст о деньгах, экономике и личных финансах.
MoneyInside в iTunes
MoneyInside в YouTube

Оставить свои комментарии или задать вопросы вы всегда можете под этим выпуском или в группе «Финансы с Артемом» в MeWe — https://mewe.com/join/canfinanceinrussian

Книга “Inside Banking” — все вопросы и ответы о канадских финансах простым языком. Купить

Спасибо, что слушаете MoneyInside. Успехов в деньгах!

Транскрипт выпуска

Альтернативные инвестиции: Farm Land в США

Что такое farm investing в Америке?

– В студии нахожусь я, Артем Бычков. И сегодня у нас будет интересная тема инвестирования. Но тема будет немного непростая, и подозреваю, что большинство слушателей о ней никогда даже не слышали и не предполагали, что они сами могут инвестировать в подобное. Тема будет сегодня – Farm Land. И сегодня у нас в гостях представитель одной из крупных компаний в Америке – Артем Милинчук. Артем, добрый день! Расскажи, пожалуйста, вкратце о себе и как ты вообще попал в этот бизнес.

– Чуть-чуть про меня: родился и вырос в Москве, имею финансовое образование – бакалавриат и магистратура Высшей Школы Экономики, а также MBA из Wharton в University of Pennsylvania. Всю жизнь интересовался финансами, экономикой. Родился в Советском Союзе, а вырос в России, как говорится. И есть вот это видение того, как работают хорошо экономические системы в каких-то странах и как плохо работает экономика в других странах, и насколько все-таки важно иметь правильные финансово-экономические законы, экономические принципы для благосостояния всех. И поэтому меня всегда привлекали финансы и экономика. К сожалению, сейчас часто присутствует ряд эксцессов, и мы до этого доберемся. В целом, это моя страсть, и моя профессия, и мое искусство. Поэтому я всегда был в этой сфере. Я 10 лет работал в инвестициях с фокусом на рынке еды, рынке агрокультуры и рынке фермерских земель. Канадские слушатели, скорее всего, будут знать эти компании. Сам я канадец, в Торонто переехал в 2007 году. Уехал в 2017, сейчас находимся в США, Сан-Франциско. Но, в целом, Канада по-прежнему дом, думаю, в один прекрасный день, конечно, вернусь. Проработал большую часть своей карьеры в финансах в Канаде. Я работал в Ontario Teachers’ Pension Plan в Торонто, который сейчас управляет уже более 200 миллиардами для пенсий учителей Онтарио. Также работал в Sprott – в компании Эрика Спротта, это известный инвестор в natural resources, farm land. И там, так сказать, закалил свои навыки в плане инвестиций и понимания этих секторов. И перед тем, как начать компанию Farm Together в 2018 году, я также поработал около года на компанию Full Harvest в Сан-Франциско. Эта компания занимается тем, что соединяет фермеров с покупателями продуктов: фруктов и овощей, в основном. Но не просто каких-то фруктов и овощей, а, что называется, «ugly», или surplus produce. Это морковки, которые как-то не так выглядят, яблочки не совсем такие, которые на полке хорошо смотрятся. Но при это они абсолютно нормальные для поедания.

– То есть, квадратные арбузы, понятно.

– Квадратные арбузы как раз самые дорогие, я так понимаю. Эти как раз наоборот, очень дешевые. И соответственно, был очень классный опыт построения команды с нуля, я был первым работником, финансовым директором и заведовал также операционной деятельностью. И очень много общался с фермерами, а также с покупателями. Вот это мне, в том числе, и дало вдохновение на то, чтобы начать Farm Together.

– Что такое вообще farm investing – инвестирование в землю? Я даже не знаю, как это правильно перевести на русский, поправь меня, если это неверно. Я подозреваю, что это будет не колхоз, а что-то более приемлемое.

– Да, конечно. В принципе, фермерские земли – очень интересный актив. И просто, чтобы чуть-чуть дать контекста вашим слушателям, сам рынок земли в США – 2,5 триллиона, в Канаде – еще где-то 0,5 триллиона и глобальный рынок – это 10 триллионов долларов. То есть, это гигантский рынок. Фермерские земли – это в каком-то смысле недвижимость, но только в каком-то, не до конца. В США, если мы посмотрим на рынок недвижимости с этого угла, то у нас есть рынок single family housing, то есть, одиночных домов. Он просто гигантский, там 30 триллионов, вообще нереальная цифра. Следующий рынок – это multifamilty housing, это квартиры. Этот рынок 2,9 триллиона в США. И третий по размеру рынок – это фермерские земли: 2,5 триллиона. Что мы имеем в виду, когда говорим «инвестировать в фермерские земли»? Почему я привожу параллель с недвижкой ­– потому что сама земля очень часто арендуется фермерами. Примерно 40% фермерских земель США арендуется фермерами. Это очень предпочтительно для фермеров, они имеют возможность обрабатывать большее количество акров, гектаров и имеют возможность распределить свои фиксированные активы, свои комбайны на большее количество акров. Поэтому это очень обычная практика. И вы, как инвестор, покупаете землю и потом ее сдаете в аренду фермеру. Поэтому это как недвижка, так и работает. Но в отличие от недвижки, сама аренда может быть гораздо более комплексной. Есть простая аренда: сдал – и каждый год получаешь свой доход. Например, купили здание, сдали его Starbucks или под офисы. И есть аренда, где есть процент от выручки, у вас уже появляется влияние того, как фермеры работают и сколько они собрали урожая.

– В отличие от Starbucks, где, продают кофе или не продают, я получаю свою тысячу долларов. А здесь, если морковку не продали или если она не той формы, то я получил меньше. Или если морковки много вышло и продали много, то выхлоп получился намного выгодней.

– Так точно. Или еще можно сделать процент от прибыли. Процента от выручки – это собрали столько-то морковки, столько продали – вот процент. От прибыли – это означает, что продали морковку, все издержки посчитали – получили прибыль. И самый доходный способ – это то, что называется контрактное оперирование. Вы находите фермерам рынок, в данном случае это мы. Или фермерские компании, которые обрабатывают всю землю для вас и выставляют просто счет, где обычно какую-то фиксированную сумму с вас берут каждый год. И тут нужно доверять, конечно, фермерам, что они хорошо все будут делать. Но тут самая большая доходность получается.

– Что имеется в виду? Предположим, мы купили землю. Фермеры пришли, обработали и посадили там пшеницу, неважно что, картошку, капусту. И потом мы эту картошку, капусту собираем и сами продаем?

– Нет, продает это фермер. Вы в Farm Together вообще ничего не делаете. Но мы, как Farm Together, предоставляем эти услуги менеджмента. И да, наша часть услуг – это, в том числе, и продажа на рынке. Но обычно как мы работаем: не нужно ехать на фермерский рынок, чтобы продать. И не нужно очень сложные вещи делать. Обычно есть покупатели уже существующие, это коммерческие фирмы. И это довольно простой аспект – работа с фирмой. Не нужно особо волноваться по этому поводу.

Американские Real Estate Investment Trusts

– Почему, например, REIT – Real Estate Investment Trusts – это не покупают и не сдают в аренду фермерам? Почему существуют отдельные компании, как твоя, которая занимается таким, если это настолько выгодный продукт, в принципе?

– REIT существуют, их есть два. Но самый интерес Farm Land в том, что это рынок относительно новый. Понятно, что, с точки зрения деятельности, это старейшая деятельность на земле, так цивилизация наша началась. И богатство измерялось большую часть нашей истории: сколько у тебя было земли и золота. Поэтому сам рынок абсолютно не новый, и ничего нового в этом нет. Но так получилось в США, что все фермерство происходит за счет маленьких и средних хозяйств. Это не какие-то гигантские корпорации, не какие-то миллиардеры. Это все, на самом деле, 2 миллиона фермеров. И средний размер фермы меньше 10 миллионов долларов.

– Когда ты говоришь 10 миллионов – это выручки или это размер? Если все продать, включая последнюю рубашку этого фермера, то это будет, скажем, 10 миллионов?

– Это стоимость фермы, землю если продать, не оборудование, чисто земля. Суть в том, что этот рынок очень фрагментированный. Что обычно случается с фрагментированными рынками – в них сложнее инвестировать. Мы сейчас до этого дойдем – как мы используем технологии, чтобы этот рынок открыть для инвесторов. И поэтому сейчас рынок действительно привлекательный. Мы поговорим немножко про доходность, риски. Но, чтобы дать представление: только 2% этого рынка владеют сейчас инвесторы, как крупные фонды, так и профессиональные инвесторы и какие-то срочные инвесторы. А большей частью рынка владеют либо фермеры – 60%, либо, что называется, не операторы, то есть, это обычно индивидуальные инвесторы, индивидуальные владельцы, которые купили или им досталось от родителей, и они сдают в аренду. Рынок еще очень несформированный, поэтому нам это нравится. Потому что как раз на рынках, о которых никто еще не знает, там и есть доходность. Потому что, если все про это знают, то уже поздно инвестировать. И соответственно, какие инструменты есть: эти два REIT, которые торгуются. У каждого из них примерно миллиард под управлением, что вообще капля в море по сравнению с гигантским рынком США. И проблема с REIT, во-первых, что они публично торгуются и их так мало, поэтому спрос на них большой и доходность, соответственно, которую они дают, относительно маленькая. Сейчас дивиденды, которые там платятся, все равно неплохие, но сейчас это что-то типа 3-4%, может быть, чуть больше. Соответственно, у вас нет никакого выбора, что вы хотите купить. Если вам хочется более рискованные, менее рискованные, у вас есть какие-то предпочтения по географии, по типу продукта, вы не можете это выбрать. REIT имеют возможность также брать долг. Они могут набрать больше долга или меньше долга. С одним из REIT так и произошло: их стоимость была где-то 10-12 долларов за акцию и потом, за последние два-три года, упала до 6. Очень mismanaged этот REIT. Поэтому нужно понимать, что когда вы инвестируете в одну компанию, которая довольно сильно диверсифицирована, у вас есть риски от всех других ферм. В нашем случае вы инвестируете в индивидуальные фермы. И последнее: это публичные компании, а издержки публичной компании довольно высокие, это проблемно. Но в целом, я думаю, эти REIT показали, что рынок существует, что есть спрос. Они меня частично вдохновили на то, чтобы создать Farm Together. В Farm Together вы можете выбрать индивидуальные сделки, выбрать сами уровень риска, уровень доходности или начинать строить портфель. У нас меньше наши fees, которые мы charge, то есть, наша стоимость, потому что это частная сделка и в маленьком сегменте. Мы обычно инвестируем в маленькие фермы, а не в большие. У нас, я считаю, выше доходность.

Farm Together и управление вашими инвестициями

– И, соответственно, я подозреваю, выше риск, наверное?

– Риск чуть выше именно в плане того, что это не диверсифицировано, вам нужно купить много ферм. И мы компания чуть поменьше и помоложе. Но в целом, мы довольно консервативно подходим к нашей оценке, к нашим инвестициям. Наша команда работала раньше в крупных фондах, которые инвестировали в землю и в агрикультуру. Мы привносим консервативный все-таки подход, поэтому риски все равно довольно маленькие. И плюс еще такой момент, как физически или юридически это работает. Вы, как инвестор, покупаете долю в отдельной компании, это будет Delaware LLC, которая владеет именно title на землю. Вот эта компания владеет вашей землей. И вы совместно с другими инвесторами владеете этой землей. Мы, Farm Together, только представляем услуги менеджмента. Поэтому ваше владение полностью, напрямую в земле.

– Понятно, то есть, никакой компании нет. Мы как бы сбрасываемся в «общий котел» с другими инвесторами, и вы просто предоставляете менеджмент этого пула, этих денег.

– И при этом сам менеджмент разделяется на две части. Есть административная часть – это выплата ваших платежей, налоговые документы, reporting какой-то. Это все делается отдельной компанией, которая называется Assure. Они очень известные, у них более 5000 таких сделок под управлением. Они в Юте находятся, большая местная компания. Они все, от а до я, делают административно. И с точки зрения именно финансовой бизнес-части, как я говорил, обычно это сдается в аренду или под оператора, под управление. Этот контракт заключается, оператор работает над этим всем, делает все эти выплаты. И потом уже это компания Assure распределяет. Конечно, у нас есть какое-то влияние, мы очень близко смотрим на то, чтобы оператор все делал правильно. Но, условно говоря, если завтра нас всех собьет автобус, весь Farm Together, как говорится, то с вашим владением, с вашей инвестицией особенно ничего не случится. Потому что она по максимуму отделена юридически от нас. Потому что наша цель – дать вам максимальное владение землей, эту возможность.

– Окей, то есть, вы предоставляете возможность зарабатывать, но вы сами не являетесь никакими владельцами, ну если отдельно просто не участвуете в этом пуле. И своего рода никакого отношения к инвестиции не имеете. Если я хочу кому-то эту инвестицию продать, вы не можете мне препятствовать, вы не можете сказать свое веское «нет». Поправь меня, если я не прав.

– Да, это хороший вопрос. Сама ферма находится в LLC. И когда вы инвестируете в этот LLC, то вы подписываете инвестиционные документы. И у каждой сделки есть свой горизонт, сколько лет эта ферма будет под управлением, сколько лет эта ферма будет держаться. Инвестиция в ферму –это долгосрочная инвестиция, поэтому обычно наш срок где-то 8-10 лет.

– Нет, мой вопрос был: предположим, я нашел соседа, который у меня хочет именно эту долю купить на условиях, которые я с ним обговорил. Можете ли вы как-то попрепятствовать этому?

– Нет, мы не можем попрепятствовать и не хотим даже. Даже наоборот, мы сейчас работаем активно над созданием вторичного рынка, будет пилот в сентябре. Чтобы именно вот эту возможность предоставить людям: чтобы можно было соседу или любым другим инвесторам на платформе продавать, может быть, даже с прибылью по сравнению с тем, сколько ферма сейчас стоит. Потому что люди есть различные и различные инвесторы.

– Окей, для тех слушателей, кто не знает, что такое LLC.

– LLC – это limited liability company. Это бизнес-структура, где владельцы в этой компании лично не ответственны за инвестицию и за компанию. Limited liability company – это как корпорация, это очень стандартная структура, многие различные компании так и делают. Это значит, что ваша ответственность ограничивается только суммой, которая инвестируется в эту компанию.

Что должен делать инвестор

– Должен ли инвестор быть вовлечен в бизнес? Как вообще это работает? Предположим, у меня есть 100 тысяч долларов, не имеет значения, сколько. Я хочу поучаствовать в подобном или в твоем проекте. Я вкладываю эти 100 тысяч. Должен ли я прилетать, проверять, как там собирают урожай? Или должен ли я сам там что-то с тяпкой делать? Как это в плане физического участия работает?

– Нет, конечно, минимум физического участия, то есть, вообще никакого. Если захотите прилететь, это можно устроить. Так как это личная собственность, на которой могут идти какие-то работы, просто нужно, чтобы с нами это заранее обговорили. Но это мы делаем без проблем. И некоторые люди, которые там живут рядом с этими фермами, так и делают. Но в целом, наша задача – сделать это максимально пассивной инвестицией. Поэтому, что мы делаем: наша команда имеет опыт инвестиций в этой сфере. По каждой сделке также мы нанимаем местных профессионалов, которые смотрят на воду, на почву, на листья, на окружающую среду, на все-все-все. У нас есть список из около 120 check points, который мы проходим при покупке каждой сделки. Всю эту информацию мы предоставляем на сайте, на информационном меморандуме. И также делаем вебинар каждый раз. И также мы предоставляем обычно видео с дронов, фотографии. И в будущем мы хотим, чтобы на самих фермах, которые уже купили, были дроны и видео. Чтобы вы могли в любой момент посмотреть, что происходит на ферме. Это вполне возможно. Но в целом, конечно, нужно понимать, что у большинства людей нет опыта инвестиций в фермерские земли. Поэтому мы предоставляем очень много образовательных материалов. У нас есть секции, где мы обсуждаем основные риски: как вообще понимать риски по инвестиции. И у нас есть своя рейтинговая система рисков, где мы показываем, насколько это рискованно или не рискованно. И конечно же, наша задача как платформы: мы должны заработать доверие наших инвесторов. Поэтому сейчас наша задача на следующие несколько лет – это показать, что сделки, в которые люди инвестировали, приносят доходность, как ожидается. Поэтому понятно, что у нашей команды есть опыт, мы где-то 1,2 миллиарда инвестировали в агрикультуру. Не как лично мы, а как компания, наш комбинированный опыт. Но понятно, что нам нужно доказать это, как платформе, как Farm Together, как компания.

– Тогда вопрос такой: предположим, вы нашли какую-то ферму, вы о ней рассказываете, предоставляете какую-то информацию. Предположим, ферма стоит 100 миллионов долларов. Вы нашли эти 100 миллионов долларов. Откуда инвестор знает, что после того, как он вложил деньги, не появятся какие-то новые инвесторы и не вложат еще 100 миллионов долларов, что, в принципе, будет «разжижать» его долю в этой ферме?

– Мы сразу собираем все деньги, которые должны, на ферму. В том-то и прелесть фермы, что это как недвижка. Ты купил, сдал ее в аренду, может быть, еще какой-то капитал, который идет, например, на развитие фермы. Но легально мы не можем это сделать, чисто юридически документ оформлен так, что мы не имеем права это сделать. Если только не будет какая-то сверхнадобность. И то, конечно же, мы будем консультироваться с инвесторами. Ну конечно, в чем особенность фермерских земель и риска ­– это низкорискованные инвестиции. Урожаи, деревья – это все страхуется. Если это, например, ферма для кукурузы, для соевых бобов, то реально приезжаешь – это просто кусок земли, который каждый год фермер арендует. Они там сеют, собрали, ушли. Это не как недвижимость, где нужно еще что-то сделать, починить. Здесь очень маленький maintenance содержания. И поэтому: а) юридически мы не имеем права «разжижать» инвесторов и б) с точки зрения бизнеса и бизнес-структуры это не является типичным случаем, там не нужен обычно капитал дополнительный.

– То есть, это не как mutual funds – деньги приходят-уходят, приходят-уходят? Купили и все, больше никаких действий с этой фермой, по большому счету, не происходит, новых вливаний денег туда не происходит.

– Да, именно так.

– Насколько легко найти ферму? Насколько легко ее потом продать? Предположим, инвесторы решили, что их эта ферма не устраивает по какой-то причине или там, не дай бог, случилось наводнение, пожар. Насколько легко от этого избавиться, если нужно?

– У инвесторов нет никаких прав с точки зрения продажи фермы. Из-за того, что их много в одной ферме, то по каждой сделке мы говорим, какой у нас горизонт планирования. Обычно 8-10 лет и потом, в течение срока от 8 до 10 лет мы продаем ферму. С точки зрения спроса-предложения, он большой и только будет расти, и мы сами, Farm Together, можем быть даже покупателем, если мы правильно эти конфликты интересов разрулим. Другие инвесторы появляются. Сам рынок очень привлекательный и через 5-10 лет, я думаю, он вырастет в десятки в раз с точки зрения именно инвесторского капитала. Сейчас он где-то 50 миллиардов, инвестированных в фермы. Почему многие инвесторы в этом, как это называется, gold rush – «золотой лихорадке» в земле. Очень приятная и очень хорошая доходность историческая. И ожидается такая же или чуть ниже в будущем. 12% в год была почти с 1970 по 2018 год. С 1992 года по 2018 год тоже было примерно 12%. Мы, конечно, такую доходность не ожидаем так же, как и все остальные активы всех подряд, учитывая, насколько низкие процентные ставки в США и по всему миру. Мы ожидаем среднюю доходность где-то 8%, и по акциям компании, таким как BlackRock и прочие, ожидаем где-то 6% в среднем, нужно понимать, что все это в среднем.

Покупайте землю – ее больше не делают

– У меня тогда тоже вопрос: вот ты говоришь в среднем, ну среднее бывает разное. Можно взять один год, где было 200% – и все остальные года, где был минус. Насколько это среднее отличается? Насколько там большая волатильность?

– Да, очень хороший вопрос. Что еще привлекает людей к фермерским землям, в том числе, пенсионные фонды, – очень низкая волатильность, всего где-то 7%. Может быть год, когда 6%, и год, когда 13%. Но в целом, очень низкая волатильность. Для сравнения – у bonds, облигаций, волатильность будет 3-4% процента, у акций гораздо выше – 10%. Фермерские земли где-то между бондами и акциями. И что еще стоит отметить: начиная с 1991-92 года, когда появился фермерский индекс в США, у этого индекса не было ни одного негативного года. Он очень стабилен, он растет последние лет пять-шесть на 6-7%. Во время финансового кризиса 2008 года он вырос примерно на 20%. Люди ломанулись в землю. В этом кризисе сейчас земля где-то на нуле, то есть, она не растет и не падает, когда все остальное очень сильно упало, правда, потом поднялось опять. Это, собственно, и привлекает. И в самой земле есть две категории: у тебя есть raw crops – кукуруза, соя, нет деревьев, и ты каждый год засеиваешь. Это очень безопасные инвестиции, у них доходность обычно 6-7% годовых. При этом там, конечно, можно, но очень сложно деньги потерять. Фактически многие инвесторы на это смотрят как на улучшенные treasuries – казначейские облигации США. Потому что это аренда. Аренда всегда увеличивается обычно в год на 2%. Она полностью зависит от инфляции. И фермерские земли очень хорошо в период инфляции делают. Продукты от фермерских земель, составляющие индекс инфляции в США, их тысячи буквально продуктов, которые делаются из фермерских продуктов: из кукурузы и прочее. И поэтому фермерские земли – одни из лучших hedges, защиты от инфляции, даже лучше, чем золото, на самом деле, исторически. Поэтому что волатильность, что доходность очень привлекательны. И последнее: диверсификация. Фермерские земли двигаются абсолютно в своей какой-то реальности, и поэтому у них корреляция с другими активами от -0,25 до 0,4.

– Ну понятно, кушать всем хочется, вне зависимости от кризиса. Людям нужно две вещи – туалетная бумага и еда. Все остальное можно пережить.

– И санитайзер.

– Да, именно так. Когда мы говорим о том, что не было ни одного негативного года, имеется в виду рост капитала на стоимость земли или имеется в виду доходность от этой земли, если мы сдаем ее в аренду?

– Общий индекс состоит из двух частей: доходности земли, то есть, сдачи в аренду. И он где-то 5-6%. И вторая часть: это рост стоимости земли. Конечно, не было годов, где именно доходность от аренды земли была негативной. Не было годов, где упала стоимость земли под raw crops, кукурузы и соевых. Было несколько лет, когда упала стоимость земли под permanent crops, это всякие орехи, фрукты.

– То, что уже выросло и просто надо собирать – апельсины, бананы.

– Ну, когда посадил деревья, и они приносят яблоки, миндаль много лет. Конечно, у них бывают негативные года, когда стоимость земли падает. Но в целом, что двигает очень долгосрочно именно привлекательность земли – все из земли растет. То, что сказал, я думаю, будет понятно всем слушателям. По прогнозу 9 миллиардов человек будет в 2050 году. Сами диеты улучшаются. Люди хотят есть не просто гречку каждый день, а хочется и мяска покушать, и органической, и орешков, и так далее. И также увеличивается спрос на более дорогие продукты. В плане еды они увеличивают составляющие диеты. Китайцы, например, хотят есть тоже вкусно, хорошо. И поэтому у вырастающего среднего класса гигантский спрос на еду. Но при этом сама земля уменьшается, ее количество. Как говорится, покупайте землю – ее больше не делают. И поэтому в США, например, за последние 5 лет – с 2012 по 2017 – уменьшилось количество земли на 14 миллионов акров. И это больше, чем в два раза больше, чем размер штата Массачусетс. Часть фермерских земель просто исчезает. Почему? Изменение климата. Иногда это маленькие городки, из которых люди уезжают – есть проблема такая. И урбанизация: застраивается различными домами, индустриальными какими-то объектами, типа трубы, нефть нашли и так далее. И иногда это даже бывают солнечные панели и ветряки. Поэтому количество земли уменьшается. И когда ты уже вывел землю из обработки, то очень сложно восстановить это заново. Поэтому даже есть фонды и государственные программы в США, которые защищают фермерские земли. В Канаде есть то же самое. Что очень важно понять про землю и про фермерское хозяйство. Во всех странах, и в Америке, и в Канаде, – это стратегическая отрасль. Страна для суверенитета обязана обеспечить своих людей и защитить своих фермеров. Поэтому у фермерских земель есть какой-то пол в плане стоимости, в плане доходности. Потому что государство США всегда придет на выручку свои фермерам. Как в этом кризисе: оно сделало им выплаты от ковида, в предыдущих кризисах и так далее. Поэтому это также отрасль, которая всегда будет пользоваться политической поддержкой, что демократы, что республиканцы – это неважно. Это критическая отрасль и для политиков, в том числе, есть также этот приятный аспект.

– Да, в отличие от нефти, которая может считаться «грязной» или «чистой», кто как это будет рассматривать. Здесь, какой бы мы не считали еду, какая бы она ни была «грязная», есть нам все равно надо.

– Есть надо. И понятно, что если стоимость еды резко возрастает, то это тоже большая политическая проблема.

Как инвестировать из Канады

– Почему ты не стал это делать в Канаде? Почему ты переехал в Америку?

– Да, хороший вопрос. Канада будет нашим первым рынком, когда мы расширимся. Как раз замечательный рынок, очень сильные права владения, замечательные фермеры, инфраструктура вся есть. Канада – лидер в таких продуктах, как канола, например. У нас гигантские запасы воды, что становится все важнее и важнее в рамках глобального потепления. И плюс этого глобального потепления: количество теплых дней в Канаде будет неумолимо расти. Рынок Канады очень сильный. Почему я начал в США: рынок США больше, и сам рынок инвестирования, и также людей-инвесторов, которые понимают альтернативы, просто больше. Поэтому было проще начать в США.

– Но мысли передвинуть свою инвестицию также на Канаду у тебя тоже есть?

– Конечно, да, это и будет наш первый рынок, на который мы расширимся, куда мы зайдем после США, в Канаде обязательно будем.

– Если, предположим, инвестор хочет выбрать какую-то ферму и, предположим, канола не устраивает, хочет выращивать что-то органическое. Есть ли такой выбор или там по каким-то другим критериям выбирать инвестицию надо?

– Основные критерии выбора инвестиции – это ваше предпочтение по доходности, ваше отношение к риску и горизонт планирования, то есть, на сколько лет вы готовы его держать в неликвидном активе. Плюс мы всегда советуем диверсифицироваться по географии и по типу фермерских продуктов, то есть, что выращивается. Так и у нас происходит на платформе. Есть клиенты, которые в каждую сделку инвестируют по 15-20 тысяч и стабильненько строят себе портфель. Понятно, что мы хотим сразу дать людям возможность создать портфель, сразу десять сделок, например, предложить. Но это просто немножечко пока сложновато на нашем уровне. Плюс самим инвесторам хочется нас понять чуть лучше, поэтому сразу инвестировать много денег люди не хотят. Поэтому мы всем советуем: начните с 15-20 тысяч за одну сделку и так постепенно стройте свой портфель. Наше видение, что где-то 5-10% фермерских земель в портфеле – это хороший такой процент. Это мое личное мнение, понятно, это не какой-то инвестиционный совет. Это, как мы говорим, салат в вашей диете. Это стабильная доходность где-то 10% суммарно, может, чуть больше, чуть меньше. Оно приносит хороший доход, где-то 4-5%. С точки зрения налогов, у Канады и США есть соглашение, поэтому суммарно будут такие же примерно налоги. Это не особенно что-то страшное в плане инвестиций. Поэтому есть ряд приятных аспектов в инвестировании в земли. То, что мы называем invest and forget: инвестировал и забыл про это. Стабильно купончик свой получаете и на эти проценты и живете.

– Тогда вопрос про налоги: как это работает между Канадой и Америкой? Как эти налоги будут считаться? Будет ли это interest, будет ли это dividend, будет ли это что-то? Насколько сложно заполнять налоговые декларации?

– Тут важный disclaimer: мы не предоставляем налоговые советы. Мы не можем каждом человеку лично описать его налоговую составляющую. Поэтому просто в целом опишу, как это работает. И конечно же, надеюсь, что все пообщаются со своими налоговыми юристами. У США и Канады есть соглашение по налогам, понятное дело, это ближайшие союзники. И новая NAFTA есть. Поэтому, когда мы выплачиваем дивиденд какой-то, в данном случае дивиденд инвесторам, то с этого снимается налог от 20%, по-моему, до 35% стандартно. Но потом, когда вы делаете налоги в Канаде, вы предоставляете это своему бухгалтеру. И соответственно, если вы платите меньше, то эти уже выплаченные налоги учитываются в ту часть налогов, которую вы должны Канаде. Это очень стандартный процесс, у нас уже куча есть канадских инвесторов. Понятно, канадские инвесторы инвестируют налево-направо. Если хочется чуть поумнее сделать, я знаю, некоторые люди создают американские компании и через них инвестируют. Понятно, это чуть сложнее делать, чем просто инвестировать в акции в Канаде. Но если хочется доходность, диверсификацию, доступ к долларовым потокам в очень хорошем рынке, то нужно чуть-чуть больше запариться, чуть-чуть больше работы сделать.

– Ну да, это зависит от сумм, которые ты хочешь инвестировать. Понятно, что из-за 10-20 тысяч никто корпорации отдельно открывать не будет. Оно просто не имеет смысла, на все fees бухгалтерам уйдет больше денег, чем мы там можем заработать. Хорошо, тогда вопрос: если, предположим, человек решил сделать какую-то инвестицию, как вообще это работает? Не только в твоем фонде, но как вообще это работает в индустрии? Есть ли какие-то проспекты, memorandums, что-то, что можно почитать, узнать по поводу инвестиций до того, как мы решили сделать сделку?

– Конечно, если вы идете на farmtogether.com, то там каждая сделка показана. Сначала показана критическая информация: доходность, сколько лет эта сделка будет держаться. Потом вы заходите, там есть информация на более понятном языке, описывающая все аспекты этой фермы. И полный информационный есть меморандум, есть также subscription agreement, propriating agreement, все документы вы можете заранее посмотреть. У нас очень хорошая команда обслуживания инвесторов, можно назначить звонок. Я часто общаюсь даже с инвесторами, когда более сложные вопросы. Плюс я хочу понять, кто наши инвесторы. Поэтому я люблю это делать, и это важно для меня, как для главы компании. Мы очень много времени проводим, готовы разбираться с каждым отдельным случаем, потому что наша задача –это образовывать рынок, образовывать инвесторов по поводу как вот этого самого продукта, фермерских земель, так и поводу того, как собственно инвестировать в эти альтернативные инвестиции. Потому что рынок бурно растет. Молодцы, что делаете такие программы. Я считаю, что это интересно для инвесторов не только в фермерские земли, но и другие сферы – недвижка, инвестиции в какие-то экзотические активы, можно в лошадей беговых инвестировать или в машины.

– Для этого надо найти того, кто будет в этом разбираться.

– Да. Но это все очень интересные темы. И вот этот какой-то старый мир: ой, нет, нужно инвестировать только в акции, облигации – но этот мир уходит. И уже профессиональные инвесторы создают более диверсифицированный портфель, получают лучше доходность. Я считаю, если вы реально планируете на следующие 30 лет иметь альтернативные инвестиции, то это, конечно, фермерские земли.

Инвестиций без риска не бывает

– Я абсолютно согласен, потому что акции и облигации у всех на слуху. По облигациям можно получить кукиш с маслом, даже, на самом деле, на масло не хватит. По акциям: они где-то в стратосфере находятся. Соответственно, где искать? Искать можно только те инвестиции, как ты вначале сказал, куда еще народ не влез. И то, что относительно неразвито и, соответственно, относительно дешево стоит. И на этом можно заработать. То есть, качество инвестиции определяется не инвестицией, а ее ценой. На любой вещи можно сделать деньги, если она дешевая. А если она дорогая, то какая бы она хорошая ни была, она будет плохая. Хорошо, тогда у меня следующий вопрос: какие есть подводные камни, предположим, не только в твоем бизнесе, твоей компании, но и вообще в этом бизнесе?

– Вы покупаете какие-то реальные активы: дом, ферму. Или вот в Канаде очень развита также покупка леса. Что привлекает инвесторов в этом типе инвестиций: вы покупаете реальные активы. Что это значит? Что вы не инвестируете в операционный бизнес или в облигацию, а в актив, где большая часть стоимости находится в физической природе этого актива. Дом вы купили и, может быть, вы его как-то немножко не так managed, не тому сдали. Starbucks обанкротилось, пришлось нового найти. Но если вы купили дом в центре Торонто или в центре Калгари, то, скорее всего, вы не потеряете 100%, даже 50% или 30%. В операционном бизнесе вы можете потерять все эти деньги. Когда вы даете кредит, вы можете потерять все деньги. И поэтому первый аспект, который нам очень нравится вот в этом рынке: есть очень сильный downside protection. То есть, риск потерять все деньги минимален. Особенно в фермерских землях. Поэтому основной риск – это неправильно купить по слишком высокой цене. Если вы купили по завышенной цене, то деньги будет сложно отбить. Понятно, что долгосрочно рынок растет и в какой-то момент, конечно, через 50 лет эта земля чисто из-за инфляции в целом отобьет свои деньги. Понятное дело, нужно купить правильно. Поэтому, что мы всегда делаем, один из первых наших аспектов, как мы смотрим на землю – это понимание рынка и понимание, по сколько продается. Также мы смотрим на потенциальную доходность от этой земли, мы строим финансовые модели очень и очень детальные по каждой ферме и смотрим на это. И поэтому этот риск, я считаю, мы очень хорошо с ним обходимся, когда покупаем землю. Следующий риск – это, как многие думают: что случится с погодой, сгорело, еще что-то. Есть, конечно, какие-то риски в этом смысле, и поэтому permanent crops – деревья, обычно более высокорискованные, но больше доходность. Сюда берется страховка, понятное дело. Но даже страховка выплачивает стоимость деревьев, а не потерянный доход. Поэтому есть такой аспект, что может не часто, не везде, но может случиться такое. Но тут, опять же, сама земля имеет большую стоимость, есть вот эта «подушка безопасности». И плюс страховку выплатят. В этом смысле, я думаю, если сгорели деревья или что-то случилось, деньги не потеряете, но, наверное, и доходность не сделать, примерно в ноль выйдете. И поэтому также мы советуем диверсифицироваться. Безрискованных инвестиций не бывает.

– Ну понятно, да, кроме кладбища.

– Именно так. И конечно, последний аспект – это чтобы был правильный менеджмент, чтобы правильно управлялась ферма. Тут мы очень много времени проводим с выбором правильных партнеров, когда это не аренда, когда вот именно кто-то оперирует ферму. У нас есть очень классные партнеры, которые в этом бизнесе уже десятки лет. Не то что они прям совсем накосячат. Они, может быть, какой-то год не совсем правильно что-то делают. В худшем случае мы можем их уволить и найти новых. И конечно, стоимость сама фермерских продуктов: хорошие года бывают и плохие. Мы обычно когда покупаем, инвестируем в фермы, то смотрим на долгосрочные тренды спроса-предложения, смотрим на исторические цены. И наш анализ никогда не будет предполагать какие-то заоблачные цены. Например, миндаль сейчас мы смотрим. Обычно мы, когда делаем модель, мы предполагаем, что будущие цены на продукты будут ниже средних за последние 5-10 лет. И плюс мы хотим видеть увеличивающийся спрос на эти продукты. Это, я бы сказал, основные риски. Юридические и административные риски мы уже раньше покрыли: что случится, если нас всех собьет автобус, это отдельные LLC.

– Понятно. Кто регулирует подобные инвестиции?

– В США это Securities and Exchange Commission. Наши инвестиции находятся под этой регуляцией. И мы таргетируем каких-то инвесторов, которые в США называются accredited investor, это специальный класс инвесторов, они достаточно продвинутые и могут инвестировать в частные инвестиции.

Права владения и наследство

– Ну по-другому это также sophisticated investors с определенным количеством активов. Тогда вопрос по поводу твоей фирмы: сколько денег надо иметь, чтобы проинвестировать, как это все происходит? Предположим, человека заинтересовало это предложение, у него есть, скажем, 10-20, неважно сколько тысяч. Какой минимум, как это вообще работает, что подписывать надо, куда бежать, ломиться с деньгами?

– Farmtogether.com. Сам процесс полностью онлайн, занимает минуты. Обычно мы получаем apply – это денежный перевод. Если есть американский счет, можно подключить его, будет еще проще. Все реально можно за 5 минут инвестировать. Минимумы различаются по сделкам. Обычно это где-то 10-15 тысяч долларов американских.

– То есть, если человек, предположим, зашел к вам на сайт, нашел какую-то сделку, которая его заинтересовала. Там написана доходность 5% годовых, ему это интересно. Можно с вами связаться, обговорить эту сделку, понять какие риски. Он заинтересован сделать взнос, устраивают его риски, устраивает его срок, на который там вкладывается. Соответственно, он переводит деньги. И какие бумаги вы предоставляете, что человек это купил? Что происходит дальше?

– Дальше, когда мы собрали эти деньги, у инвесторов открывается доступ к порталу, где показываются все инвестиции. Мы обычно предоставляем какие-то updates как минимум раз в год. Но планируем гораздо чаще, раз в квартал. Также каждый год мы предоставляем все необходимые документы в плане налогов. В принципе, сидите себе, попиваете чаек и каждый год стрижете купоны. Просто мы посылаем вам вашу доходность. Там минимум, на самом деле, нужно делать. Не нужно особенно какое-то время проводить. Это пассивная инвестиция. Мы будем работать на вас, а вы наслаждайтесь заработанными деньгами.

– То есть, человек получает какое-то подтверждение, что он владеет какой-то землей, каким-то куском или чем-то не знаю, тремя деревьями на такой-то ферме. Это можно продать, насколько мы обговорили. Также я подозреваю, что если человек, не дай бог, умирает, то также это может перейти по наследству. И тогда уже будут какие-то налоги, все зависит от штата, все зависит от Канады. Поправь меня.

– Да, все правильно. Единственное, инвестор не владеет никакими конкретными деревьями, а долей в компании, которой владеет фермер. Это не то, что у вас какие-то конкретные акры. Вы все вместе владеете одной фермой, и ваша доля владения выражается в том, что вы получаете процент от доходности. Если инвестор умер, то это тоже стандартная ситуация. У нас даже документы подписываются, когда вы инвестируете. Тогда estate, наследство, переходят к наследникам, нет никаких абсолютно проблем, все очень в этом смысле просто.

– Окей, я хочу от себя добавить, что основные риски инвестирования в Америке – это налоги и вот это estate планирование, если человека не стало, что происходит дальше. Там тоже могут быть определенные налоги и не только подоходный налог, но также и Estate Tax в Америке. Я бы вам советовал внимательно посмотреть на эти инвестиции, потому что, на мой взгляд, они намного более выгодные, чем фондовый рынок. Тем не менее, если вы будете делать подобные инвестиции, обязательно поговорите с адвокатом, обязательно поговорите с бухгалтером, потому что важно понимать, какие последствия будут, если вы сделаете что-то неверно в плане налогов. Налоги – это наш основной риск, и обратите на это особое внимание. Тем не менее, как инвестиции, я считаю, что это очень неплохой вариант. И я, наверное, буду первым инвестором, как только Артем начнет свою компанию здесь. Я однозначно сделаю подкаст на эту тему и однозначно буду первым инвестором, а если не первым, то одним из первых. Потому что эта тема меня лично очень привлекает. И даже не столько в плане доходности, сколько в плане того, что это никак не связано ни с фондовым рынком, ни с облигациями, ни с погодой, ни с чем. Там все равно будет какая-то доходность. И Марк Твен был прав: на Луну, на Марс мы не скоро полетим, скорее всего, останемся надолго здесь. А количество людей только увеличивается. Артем, огромное спасибо за информацию! Как с тобой люди могут связаться? Какую еще информацию, что мы еще не обсудили, можешь добавить.

– Farmtogether.com – наш сайт, email: info@farmtogether.com и artem@farmtogether.com. Это нормальные способы с нами связаться, мы все письма читаем, все видим. Поэтому не волнуйтесь, обязательно ответим.

– И я понимаю, судя по людям, которые работают в компании, у тебя тоже есть несколько русскоязычных людей. И если люди не хотят общаться на английском, то, я подозреваю, что они могут это делать и все вопросы задать на русском языке?

– Да.

– Отлично, огромное спасибо, я обязательно размещу все линки под подкастом. И надеюсь, что у вас все получится. Как только появитесь у нас на Колыме, в Канаде, дай знать. С удовольствием сделаем еще один подкаст.

– Огромное спасибо, Артем!

– Всего доброго и удачи!