В данном подкасте мы обсудим прогнозы по недвижимости в Канаде в 2026. А также, штраф в случае прерывания ипотеки, можно ли перейти с fixed на variable, с open на closed и наоборот и многое другое.

1) Прогнозы по недвижимости и процентным ставкам
2) На что банк обращает внимание при рефинансировании и при покупке недвижимости
3) Нужен ли адвокат
4) Можно ли торговаться за процент с банком
5) Можно ли пропустить платеж по ипотеке и чем это грозит

☎ Elena Larsen, mortgage broker.
https://lenalarsen.com/
403-993-4333

С нами связаться contact@artemfinancial.ca

MoneyInside.ca – ваш подкаст о деньгах, экономике и личных финансах.
MoneyInside в iTunes
MoneyInside в YouTube

Оставить свои комментарии или задать вопросы вы всегда можете под этим выпуском или в группе «Финансы с Артемом» в Telegram

Купить книгу Артема “Inside Banking” — все вопросы и ответы о канадских финансах простым языком

Сообщение Что творится на рынке недвижимости | 316 появились сначала на Moneyinside.ca-самый популярный финансовый подкаст в Канаде!.

В данном подкасте мы обсудим стоит ли делать ипотеку на большой срок. Кому выгодна и не выгодна ипотека на большой период. Как погасить ипотеку быстрее. Будущее канадской недвижимости. Что делать, если есть долги и какая разница между рефинансированием и обновлением ипотеки. Можно ли обновить срок ипотеки в другом банке.

Статья

☎️Iryna Rudavska Senior Mortgage Broker
Cell: 778-836-6461
www.facebook.com/rudavska
iryna.rudavska@ipoteka.ca

С нами связаться contact@artemfinancial.ca

MoneyInside.ca – ваш подкаст о деньгах, экономике и личных финансах.
MoneyInside в iTunes
MoneyInside в YouTube

Оставить свои комментарии или задать вопросы вы всегда можете под этим выпуском или в группе «Финансы с Артемом» в Telegram

Купить книгу Артема “Inside Banking” — все вопросы и ответы о канадских финансах простым языком

Сообщение Ипотека на 50 лет? Кому она нужна? | 315 появились сначала на Moneyinside.ca-самый популярный финансовый подкаст в Канаде!.

В данном подкасте мы обсудим прогноз ставки на 2025 год, какую ипотеку брать и многое другое.

Обсуждаемые вопросы:
1) Покупку недвижимости по рабочей визе. Основные проблемы для покупателей, такие как: что делать, если моя виза не будет продлена или я не получу ПМЖ.
2) Дополнительные источники дохода, например, самозанятость, вождение Uber и т.д.
3) Принимается ли в расчет child супорт.
4) Почему сложнее получить одобрение на ипотеку, если вы являетесь самозанятым.
5) Деньги из-за границы как источник первоначального взноса – что нужно знать.
6) FHSA счета.

☎ Elena Larsen, mortgage broker.
https://lenalarsen.com/
403-993-4333

С нами связаться contact@artemfinancial.ca

MoneyInside.ca – ваш подкаст о деньгах, экономике и личных финансах.
MoneyInside в iTunes
MoneyInside в YouTube

Оставить свои комментарии или задать вопросы вы всегда можете под этим выпуском или в группе «Финансы с Артемом» в Telegram

Купить книгу Артема “Inside Banking” — все вопросы и ответы о канадских финансах простым языком.

Сообщение Новости на рынке ипотеки как для резидентов, так и людей на рабочей визе | 286 появились сначала на Moneyinside.ca-самый популярный финансовый подкаст в Канаде!.

Обсуждаемые вопросы:
В данном подкасте мы расскажем для чего нужно страховать кондо, если страховка входит в condo fees? Что включает эта страховка от condo корпорации? Нужно ли иметь отдельную страховку и что она покрывает? Что такое tenant insurance. Что не покрывает condo insurance. Какие компании предлагают condo insurance и многое другое.

☎ Katia Zhivodrova
work: 780 643 4720 (ext 5010)
cell: 7809930721
email: yzhivodrova@allstate.ca

С нами связаться contact@artemfinancial.ca

MoneyInside.ca – ваш подкаст о деньгах, экономике и личных финансах.
MoneyInside в iTunes
MoneyInside в YouTube

Оставить свои комментарии или задать вопросы вы всегда можете под этим выпуском или в группе «Финансы с Артемом» в Telegram

Купить книгу Артема “Inside Banking” — все вопросы и ответы о канадских финансах простым языком.

Сообщение Чем грозит отсутствие страховки на квартиру в Канаде | 275 появились сначала на Moneyinside.ca-самый популярный финансовый подкаст в Канаде!.

В данном подкасте мы расскажем как купить недвижимость в Мексике, на сколько это опасно и какие требования предъявляются к покупателю, можно ли купить за наличные и не отберут ли ваше жилье если вы не будите там жить. Также обсуждаем можно ли взять ипотеку в Канаде на покупку жилья в Мексике

Обсуждаемые вопросы:
1) Как канадцам можно приобрести жилье (легальные аспекты).
2) Какие районы наиболее привлекательны и востребованные для инвестиций и для проживания.
3) Доп. расходы на приобретение жилья - нотариус, траст, кондо fee, налог на недвижимость.
4) Если канадец умирает и у него недвижимость в Мексике, что делать в таком случае.
5) Если человек не живет полгода в своей недвижимости и не сдает - не опасно ли это, никто не подселится?
6) Насколько соблюдаются права покупателей?
7) Как платить за недвижимость.

☎ Контакты:
Nataliya Lyubchenko
Whatsup +52 1 998 198 3950
Mexican Coast Real Estate
https://rivieramayarealestate.mx/

С нами связаться contact@artemfinancial.ca

MoneyInside.ca – ваш подкаст о деньгах, экономике и личных финансах.
MoneyInside в iTunes
MoneyInside в YouTube

Оставить свои комментарии или задать вопросы вы всегда можете под этим выпуском или в группе «Финансы с Артемом» в Telegram

Купить книгу Артема “Inside Banking” — все вопросы и ответы о канадских финансах простым языком.

Сообщение Инвестиции и покупка жилья для канадцев в Мексике на Карибском побережье | 269 появились сначала на Moneyinside.ca-самый популярный финансовый подкаст в Канаде!.

В данном подкасте мы поговорим о том, как стать риелтором и какой риелтор считается успешным. Обсудим опасность покупки дома без риелтора и что нужно спрашивать риелтора перед тем, как вы его наняли.

Обсуждаемые вопросы:
1) Покупка недвижимости в Канаде без риелтора
2) Присутствие инспектора освобождает продавца от ответственности?
3) Как вас может обезопасить риелтор и для чего он нужен
4) Какое образование у риелтора в Канаде и как им стать
5) Что такое RECA
6) Может ли один реалтор продавать все виды недвижимости
7) Сколько должен продать риелтор в год что бы считаться успешным
8) Сколько риелторов в Калгари сейчас и сколько из них ничего не продали
9) Какой вопрос стоит задать риелтору
10) Какие проверки нужно сделать в первую очередь
11) Что такое MLS
12) Pocket Listings

☎ Контакты:
Sergey Korostensky
Comox Realty Group
https://www.calgarypropertyfinder.com/
587-316-3600

С нами связаться contact@artemfinancial.ca

MoneyInside.ca – ваш подкаст о деньгах, экономике и личных финансах.
MoneyInside в iTunes
MoneyInside в YouTube

Оставить свои комментарии или задать вопросы вы всегда можете под этим выпуском или в группе «Финансы с Артемом» в Telegram

Купить книгу Артема “Inside Banking” — все вопросы и ответы о канадских финансах простым языком.

Сообщение Ответственность риэлтора при покупке/продажe недвижимости в Канаде | 267 появились сначала на Moneyinside.ca-самый популярный финансовый подкаст в Канаде!.

Читать транскрипт выпуска

Обсуждаемые вопросы:
1) Зарплата, если наемный работник
2) На какую строку в налоговой декларации смотрят банки
3) Как долго нужно быть самозанятым, чтобы получить ипотеку
4) Зарплата и/или дивиденды если свой бизнес
5) Что может дать брокер
6) Страховка по недееспособности (disability insurance)
7) Детские деньги, которые платит государство
8) Детские деньги, которые супруг получает от второго супруга при разводе
9) Spousal support
10) Доход от сдачи недвижимости (Rental income)
11) В каких провинциях работает Елена Ларсен
12) Как получить ипотеку в Канаде.

☎ Контакты:
Lena Larsen - Mortgage Advisor – A Better Way Dominion Lending
Ph: 403-993-4333
email: lena@lenalarsen.com
https://www.youtube.com/@lenalarsenmortgages

С нами связаться contact@artemfinancial.ca

MoneyInside.ca – ваш подкаст о деньгах, экономике и личных финансах.
MoneyInside в iTunes
MoneyInside в YouTube

Оставить свои комментарии или задать вопросы вы всегда можете под этим выпуском или в группе «Финансы с Артемом» в Telegram

Купить книгу Артема “Inside Banking” — все вопросы и ответы о канадских финансах простым языком.
 

Транскрипт выпуска

Money Inside - канадский подкаст о деньгах экономикe и личных финансах. Мы профессионально занимаемся финансами и страхованием уже не один год, и всегда рады новым клиентам. Список наших услуг на сайте
ArtemFinancial.ca.
Добрый день, слушатель подкаста нашего подкаста о деньгах, экономике и личных финансах. В студии нахожусь я, Artem Bytchkov. Темой сегодняшней нашей беседы будет ипотеки, и соответственно, какой доход нужен для получения наилучшей ипотеки. Сегодня в гостях у нас специалист, который у нас уже не раз присутствовал. Елена, добрый день. Добрый день. Спасибо, что пригласили. О'кей, поскольку тема нашей сегодняшней беседы будет - ипотеки, и, соответственно, доходы, давай начнём с первого основного вопроса. Какая строка используется для получения ипотеки? На что смотрят банки, т.е. соответственно банку надо предоставить налоговые декларации или там T4, когда человек на работе. Какие строки, какие боксы, то что называется, смотрят банки для выдачи? Ну это всё зависит от того какой доход, да. То есть скажем если у кого-то оклад, с окладом самый простой вариант, даже налоговая декларация не понадобится. То есть допустим у человека оклад, они получают 90.000, у нас есть письмо с работы, у нас есть один paystab корешок оплаты. Нам больше ничего не нужно. Нам налоговая декларация не нужна. Если кто-то работает почасовая оплата - full time, на полную ставку, то есть банк будет опять просить письмо с работы, paystab один. Иногда они могут попросить paystabs даже за 3 месяца, чтобы удостовериться, что часы которые в письме написаны, так они совпадают с корешком оплаты. Тогда опять-таки, налоговая декларация не нужна. Налоговая декларация обычно всегда предоставляется, если у кого-то при самозанятости. То есть своя компания, свой бизнес, и если человек частный предприниматель, а я сейчас вот скажу у мне как раз-таки налоговая декларация открыта, если частный предприниматель смотрится строка 13500. То есть это net income. Это после всех списаний, и если скажем, своя корпорация доход может получаться в форме, как оклад, т.е. это будет Т4 который своя же компания даст. Это строка 10100, либо дивиденды, если своя компания. То есть это может быть совокупность этих строк. Строка 10100, либо дивиденды, это строка 12100. Но они не суммируются, то есть это... Они суммируются, они суммируются. Да, даже скажем, один год обычно, когда у человека самозанятость, нужно обязательно 2 года показать, что они имеют свою компанию, либо у них свой бизнес. И смотрится на налоговые декларации, то есть Т1 General за последние 2 года, и скажем если один год он просто был как самозанятый, смотрим вот на строку, которую я сказала 13500, и вдруг у него открылась корпарация в следующем году. То есть это все - равно можно все суммировать. Если человек получает и дивиденды, и зарплату, тогда мы это соответственно суммируем. Можем собирать, да, да, собирать как одну зарплату, как один доход. ОК, хорошо. То есть соответственно если человек работает, не знаю, там, официантом, и 30 тысяч он заработал под подушкой типс, то это в расчёт не берётся, потому, что это не присутствует в налоговой декларации. Да, т.е. если типсы декларируются, тогда мы можем использовать.

Нужна история за 2 года, опять-таки, да.
Гарантированные часы мы можем использовать сразу, то есть 3 месяца нужно проработать.
Если декларировать, если же не декларируют...

Если не декларируют, мы это не используем. То есть как мы докажем наличку? Да и банки как-то в Канаде очень не совсем положительно на это смотрят, если человек получает деньги и не декларирует их. Налоговые на это очень положительно смотрят. Да. Ну я также хотела сказать, у меня тоже часто вопросы задают люди, у которых, скажем, своя компания, и они говорят - я могу сам себе написать зарплату. Вот я себе поставлю на payroll, я буду сам себе платить такую-то сумму. Tо есть да, мы можем это сделать, но вам нужно это платить 2 года. Показать на налоговой декларации. Окей, но если предположим, корпорация, возьмём, два простых примера. Корпорация зарабатывает 100.000, то есть не income после всех расходов, после налогов. Корпорация заработала 100.000, но человек из корпорации вытащил только 10, не важно, зарплаты дивидендами. Берутся ли в расчет
эти 100000 которые компания заработала, или берутся только в расчет те 10.000, которые человек сам себе показал?
Большинство банков и трастов, будут использовать,
что человек сам себе показал. Но есть специальные программы в некоторых банках, да, вот в этом как раз таки плюс  работы с mortgage

брокером, что мы знаем, где, какие программы.
Есть банки которые будут смотреть какие деньги остались в корпорации. Да, они называют это retained earnings, что осталось в компании, они какой-то процент этих денег будут использовать, только при наличии 20% вноса. Окей, хорошо. Следующий вопрос теперь давай пройдёмся по доходам. Потому, что доходы бывают не только зарплатой, и не только дивидендами, не только свой бизнес может быть. Доходы бывают абсолютно разные.Например. Человек стал недееспособным, и теперь он получает (он - она) получает disability. Это может быть disability от страховой компании, страховка. Это может быть CPP disability. Будет ли это учитываться при получении ипотеки? Значит, при отсутствии трудоспособности Да, оно бывает краткосрочное, либо долгосрочное. Если краткосрочное,мы можем это использовать но у всех банков разные полиси. Да, свои. Некоторые будут использовать всего 50% от нормального дохода,
этого человека, либо некоторые разрешат до 100% ,но им нужно будет письмо от работодателя где во-первых, подтвердится какая зарплата была до, и когда он возвращается обратно. То есть это должен быть короткий срок и подтверждение даты возвращения обратно на работу. Короткий срок - это обычно 90-120 дней? Насколько я знаю, да, это не длительный срок. Когда уже более длительная недееспособность, и уже как-то в моём опыте, я в основном была вовлечена с какими-то страховыми компаниями, скажем там как, Sun Life, которые платили вот эту disability, нам нужно письмо от них подтвердить, что человек на longterm disability, нетрудоспособности на длительный срок. Какая им подлежит оплата каждый месяц, и что это на длительный срок. То есть банки конечно хотят видеть чтобы написали, что это неопределённый срок, и это навсегда, но в основном я по моему опыту компании обычно напишут, что это действительно там 2-3 года, и потом будет следующее рассмотрение здоровья, состояние человека. Но это у меня банки тоже принимали. Но классный момент при длительной недееспособности вот эти премиальные которые получают, я могу
увеличить эту сумму от 25% до 35%, в зависимости от суммы. То есть что я имею в виду? Обычно это бенефит не облагается налогом. То есть скажем,если сумма бенефитов за год составляет меньше 30.000, я могу добавить к этой сумме ещё 25% Если она больше 30.000, доход на 25% больше ...
Да, абсолютно верно. Потому что когда мы, допустим,квалифицируем кого-то, и у них оклад.Т.е мы квалифицируем не net, который они получают после всех вычитов,чистыми. Мы расчитываем gross (грязными).При бенефитах, которые они получают разрешается добавить от 25 до 35%. То есть это позволяет квалифицироваться на большее. Но только, если это на длительный срок. Окей, хорошо. Имеет значение этот человек получает от страховой компании или СРР? Ну,
я думаю, если человек получает СРР disability, не все даже знают, что существует СРР disability.

Обычно подразумевается, что это пенсия. Но если человек полностью стал абсолютно недееспособным, сложно получить СРР disability, но если человек уже полностью недееспособный,
то ему платят. Соответственно, я думаю что тогда это точно также будет использоваться. Не надо никаких особых писем. Если человек получает получает СРР disability, то он уже недееспособный.

Честно, Артём, я ни разу вот за свои 20 лет работы не сталкивались с СРР disability. Не было такого опыта.Но опыт по СРР, мы обычно показываем письмо,

что человек может получать эти деньги, и обычно, допустим, CRА пришлёт подобное письмо, и также показать какие депозиты приходят на счёт. И мы просто базируясь на эти депозиты обычно мы показываем за последние 3 месяца. Мы можем эту сумму добавлять. То есть это тоже можно увеличить тоже на какие-то там 25-30%? На счёт СРР
disability я не знаю, потому что опять-таки, у меня не было такого опыта. Вот это очень видать редко. Поэтому я не знаю можно ли это увеличить на 25%. Если речь идёт о пенсии? То есть если человек уже на пенси. Пенсия нет. То, что получают, то мы и используем. Окей, хорошо. Тогда следующий вопрос. Люди получают детские деньги от государства. Соответственно, можно ли это использовать для подсчёта mortgage? Да, это можно. То есть это это child tax benefit. Этот бенефит полагается гражданам Канады, перманентным резидентам, и даже у людей у которых рабочие

визы, скажем, если они здесь прожили полтора года, то есть они это им полагается. То есть опять-таки, обычно этот бенефит платится до 18 лет ребёнку. И сумма бенефитов варьируется в зависимости от семейного дохода. Допустим, у меня были клиенты, которые мне звонили говорили, у меня сосед получает гораздо больше,чем я. Но это означает что у соседа меньше семейный доход, чем у вас. Поэтому у вас сумма меньше. Но как банки смотрят они разрешат использовать бенефиты добавить  это

к доходу ,если детям 12 лет и меньше. То есть на момент закрытия ипотеки,то есть это обычно получение ключей там или дата которую вот мы назначаем, ребёнку не может быть 13 лет.Должно быть 12 и меньше. Если скажем, у вас трое детей, вы получаете скажем 1200 на троих,

но одному ребёнку уже 16 лет, тогда мы просто эту сумму делим на три, и используем бенефит на двоих детей только. Да, который вы получаете. Некоторые банки, не все, но некоторые, разрешают использовать бенефиты до того, пока ребёнку не исполнилось 15 лет и не больше. То есть есть некоторые выборочные. Окей. Следующий вопрос. Человека сократили на работе. Ему теперь платят EI -Employment Insurance . Можно ли подаваться на morgage в таком случае? Через банки,значит смотри как. Если EI платится потому, что у скажем, ушёл в декретный отпуск, либо parental leave,
либо maternity leave. То есть это распространяется на обоих - и на мужа, и на жену. Кто с ребёнком сидит дома.При этом мы не используем вот именно вот этот EI бенефит, который они получают, мы используем их доход, который они получали до ухода в этот отпуск по уходу за ребёнком. То есть, скажем, если у нас есть письмо от работодателя где работодатель скажет что вот человек у нас работает,но сейчас они вот в этом отпуске и возвращаются такого-то числа и дата возврата в течение 12 месяцев мы можем использовать все 100% их дохода до ухода. Это то, что если уходит из-за рождения ребёнка. Правильно. Да. А если возврат в течение 18 месяцев потому что в Канаде можно 18 месяцев ухаживать за ребёнком, быть в декретном отпуске, тогда используется не 100% По-моему до 60%. В основном по моему опыту в основном все уходят на 12 месяцев. Сам EI бенефит мы не используем. Окей. То есть, если человека сократили, не важно, ушли,

уволили, как угодно можно называть, если человеку платит employment Insurance, тогда использовать нельзя, потому что человек как бы считается безработным, который он получает просто для поддержания штанов. Окей, хорошо. Следующий вопрос. Люди разводятся и соответственно в Канаде есть spousal support - то что один супруг платит другому. Мужчина -
женщине, женщина- мужчине, в зависимости от того какие у них

были доходы до этого. И также есть child support. Spousal support напомню, для тех, кто не знает он налогооблагаемый для получателя и

списываемый для плательщика.Сhild support он не налогооблагаемый для получателя, то есть для обычно это мама которая будет сидеть с детьми. Она получает на детей от бывшего супруга, ну может быть наоборот. И тогда списывать эти деньги нельзя.

Вопрос -spousal support, можно ли использовать для подсчёта, и можно ли использовать child support для подсчета?

Spousal support использовать можно, но это должно быть прописано либо в договоре по разводу,то есть сначала в Канаде это separation agreement, который подписывается. Будет расписано, что полагается такая-то сумма и нам часто нужно также показать депозиты вот этого суппорта на алиментов, на счёт. Показать, что человек на самом деле их получает. Обычно spousal support имеет дату окончания получения этих денег. И главное для банка, если вы выбираете ипотеку на 5 лет, вы все эти 5 лет будете эту сумму получать. Не все банки разрешат использовать все 100% этого дохода, но у меня есть те которые это примут все 100% если мы покажем separation agreement, либо какое-то решение суда как court judgements. В такой ситуации покажем что деньги на самом деле каждый месяц поступают на счёт. А насчёт алиментов на детей опять-таки это должно быть прописано в документах по разводу. Какая сумма, возраст детей. Им должно быть, скажем,ну опять-таки вот срок который будет получать эти деньги скажем обычно банки всегда считают до 18 лет. Иногда алименты будут платиться до 18 лет плюс будет добавлено ,что если ребнок идет учится высшее учреждение, то есть это может быть платиться пока они там находятся либо до 21 года. Банки обычно ограничивают это 18 годами, потому что они не знают пойдёт ли ребёнок учиться или нет.
Понятно. Окей, вот да и скажем опять-таки если выбирается ипотека на 5 лет,и в течение этого срока ребёнку уже будет 18 лет,они просто не будут использовать. То есть наш выход в такой ситуации мы выбираем ипотеку на более короткий срок. Окей ,
хорошо. Тогда соответственно вопрос. Предположим, сделали ипотеку ребёнку исполнится 18 через 3 года. Мы берём ипотеку на 3 года. Что будет через 3 года. Человеку надо делать renewal. Нужно ли ему доказывать свои доходы или просто можно продолжить ту же самую ипотеку? Я подозреваю что если человек хочет перейти в другой банк, там надо будет уже доказывать свои доходы. А что происходит с этим банком, 3 года заканчивается, будут ли они вообще спрашивать ребёнок пошёл учиться, не пошёл? Вообще есть ли у тебя ребёнок? Что происходит? Уже не спрашивается, вот самое интересное, что после когда подходит ипотека к концу, а тогда просто обновляется на новый срок если вы остаётесь с тем же банком или трастом. Если вы уходите, да, если нам нужен этот доход они будут заново это спрашивать.

Интересно, то есть если предположим, возьмём другой экстрим. Ребёнку исполняется 18 через год тогда нам получается единственный вариант надо сделать чтобы использовать этот доход child support чтобы использовать этот доход нам надо сделать ипотеку только на один год. То есть мы с банком побыли годик, а потом просто по накатанной делаем renewal на следующие 5 лет. Да, вот именно вот в этом самый такой интересный момент. Окей, хорошо. Как-то есть надбавка поскольку один доход с spousal support - это будет налогооблагаемый для получателя, а child support support не налогооблагаемый. Есть ли между ними разница или это абсолютно в данном случае неважно,получаем 100 долларов spousal support, получаем 100 долларов child support
И то и другое будет с точки зрения банка 100 долларов. По идее, да они тот и то будут использовать. Они никакие добавки не делают, но я также должна сказать, что у некоторых будет скажем какие-то ограничения в сумме которую они разрешат использовать. Допустим, если единственный доход это spousal support и алименты на детей и больше никаких других доходов нет, банки могут какую-то сумму просто не разрешить использовать.
Поэтому важно иметь какой-то ещё доход.У меня есть банки которые используют все 100% но опять-таки это должно быть логично - почему. То же самое бенефиты по детям. Вот если вы получаете там у вас 10 детей вы получаете колоссальную сумму бенефитов и не работаете, они опять-таки не разрешат всю сумму использовать. Там будет ограничение. У некоторых бенефиты на детей не могут составлять больше 20% семейного годового дохода. То есть это тоже должно быть иметь такой логический смысл. Я думаю банки будут просить заключение от психолога. Можете ли вы вообще потянуть ипотеку. Хорошо, тогда у меня будут уже заключительные вопросы. Если у человека есть пассивный доход. Он получает например, есть неважно, 100.000 долларов лежит на сберкнижке они приносят 5.000 долларов годовых процентов interest

Или же он там rупил акции/ Не знаю, акции RBC купили они приносят 5.000 долларов годового дохода. Можно ли использовать этот доход тоже? Это можно, если у нас история была 2 года получения этих этой суммы то есть опять-таки будут смотреть на налоговый на Т1. Да, вот их налоговую декларацию. Если эти деньги вот эти инвестиции какая-то часть их либо в полной сумме используется как первоначальный взнос на покупку недвижимости, это в такой ситуации мы знаем что эти деньги уйдут и доход тоже уйдёт. Поэтому в такой ситуации использоваться не будет.То есть это должны быть дополнительные какие-то сбережения. О'кей и возвращаясь к первоначальном заметке ты говорила что если человек работает у нему надо только показать там Letter of employment или Т4.
Или пэй стабы. Если же человек работает, ходит на работу, получает Т4, получает pay stubs, но у него есть пассивный доход в таком случае мы надо будет показывать налоговую декларацию. Да, подтвердить свои доходы. Да, и показать также распечатки оттуда, где эти деньги сейчас лежат. Показать, что они до сих пор находятся, что они до сих пор там есть, конечно. О'кей. Есть ли ещё какие-то типы доходов которые мы не упомянули? Ещё что-то о чём бы ты хотела сказать? Иногда ,скажем, если есть инвестиционная недвижимость скажем вы получаете вы получаете деньги с аренды, у вас есть там несколько недвижимостей, то есть мы этот тоже доход можем добавить. У каждого банка своя формула. У них там свои есть Excel расчёты. Также очень классные,дополнительный доход, скажем,
если вы покупаете дом? и у вас есть легальный sweet

в бейсменте. Он легальный, и мы можем этот доход добавить. То есть я порой могу добавить всю эту сумму, скажем, Вы можете арендовать его за 2.000 я могу все эти 2.000 каждый месяц добавить, если у нас есть у нас есть подтверждение, что это легальный бейсмент. В этом плане это очень помогает. Хотя таких протерти сейчас очень мало, но, скажем, вот сейчас многие застройщики строят подобные дуплексы, либо дома и мы можем этот доход добавить что увеличивает сумму ипотеки. ОК, есть какая-то формула, когда считается у человека есть определённый доход, насколько он может рассчитывать в ипотеке? Есть формула но опять-таки это очень грубая прикидка. Скажем, если у вас 5% взноса, и вы покупаете недвижимость без кондо расходов, то есть не квартира, не таунхаус. Очень грубая

цифра, чтобы понять свои возможности, это Ваш семейный доход до налогов, грязными опять-таки, умножьте эту сумму на 4. Допустим, если вы получаете 50.000 семейный доход у вас всего 5% взноса,

умножаем на 4, то есть примерно максимально на что вы можете рассчитывать, это цена в районе 200000 Если, скажем,у вас 20% взноса, тогда у нас сумма увеличивается значительно. Теперь мы ваш семейный доход умножаем на 4.5 Это в первом случае это цена, то есть семейный доход умножаем на четыре это цена с 5% взноса, но если у вас 20% взноса это семейный доход умножаем на 4,5 плюс ваш первоначальный взнос. То есть разумеется если у вас есть деньги на первоначальный взнос, это 20%, ваши возможности значительно увеличиваются. Хорошо. Ну это тоже относится к дому. Если же это речь идёт о кондо, то там какие-то другие расчёты будут, потому что у кондо есть condo fees, это тоже банк берет в расчёт. Да, и condo fees они абсолютно могут очень сильно варьироваться. То есть примерно это семейный доход умножить на 3,5 а 3.9 , 3.8  Не 3.5, а

3.9 3.8 Это даст вам примерное представление о цене. Очень сильно зависит, потому, что если человек зарабатывает 50.000 это будет один расчёт,
если человек зарабатывает 350.000 я думаю будет немножко другой расчёт. Абсолютно. Да, да. Хорошо, я думаю что на этом мы можем заканчивать. Елена,

соответственно, последний вопрос. Чем ты занимаешься?
Как ты можешь помочь нашим слушателям и в каких провинциях ты работаешь? Меня зовут Лена Ларсон. Я брокер по ипотекам. Я нахожусь в Калгари,
Альберте. У меня лицензия на две провинции это на Британскую Колумбию и на Альберту. То есть я могу помочь людям, кто хотят купить недвижимость, либо у кого есть недвижимость, они хотят её перефинансировать вот именно в этих двух провинциях.

Также я могу помочь в ситуации развода. Вот когда один из супругов выезжает, и хочет получить деньги с их дома, где они вместе проживали, либо убрать одного из супругов с ипотеки про квалифицировать другого. То есть я тоже с этим могу помочь. Я могу помочь, если ваша ипотека подходит к концу, и вам нужно обновить её на новый срок. Я
очень много делаю просто при квалификации когда мне люди звонят и говорят у меня вот такая-то ситуация, что я потенциально могу сделать ? Дайте мне совет, как я могу купить, либо как я могу улучшить свои возможности - шансы получить кредит на покупку в будущем. То есть я вот этим занимаюсь я уже работаю 20 лет. Поэтому хватает опыта и у меня несколько банков, трастов, с которыми я работаю. Вот это именно конкретно мой профиль, и я только помогаю с кредитом на
residential недвижимость, то есть на свои дома для личного проживания, либо для инвестиции. Я не могу помочь с коммерческой недвижимостью, скажем. У тебя также есть Youtube канал, соответственно,
можешь его пропиарить и рассказать, чем он, как бы, чем он занимается, что он рассказывает? Да, сейчас очень много вопросов, особенно вот когда люди которые приехали в Канаду по рабочим визам, как им получить ипотеку . То есть это как-то подтолкнуло вот эту идею открыть канал, то есть если вы сделаете поиск Лена Ларсон, mortgage, да, я также могу отправить сделать здесь ссылку показать.Этот канал абсолютно новый он буквально ему там четыре месяца. И как раз-таки вот я начала давать информацию как получить кредит если у Вас рабочая виза. И за этим последовали другие темы, скажем. На какую сумму можно рассчитывать, что важно, как улучшить кредит. Вот эти все моменты которые очень важны если у вас цель купить для себя что-то. Окей, отлично. Большое спасибо что были наши нашими слушателям. Обязательно подписывайтесь, ставьте лайки, делитесь информацией, комментируйте. Ну, и как следует, не забывайте смотреть следующие выпуски. Елена, большое спасибо, и соответственно, до следующих встреч! Да, спасибо,

Артём, до следующих встреч. До свидания.

Сообщение Как получить ипотеку в Канаде если вы не на зарплате? Все что нужно знать! | 259 появились сначала на Moneyinside.ca-самый популярный финансовый подкаст в Канаде!.

Обсуждаемые вопросы:
1) в какой момент искать адвоката для покупки или рента коммерческой недвижимости.
2) нужно ли встречаться лично.
3) какова роль адвоката при покупке или рента коммерческой недвижимости.
4) насколько съем коммерческой недвижимости отличается от съёма недвижимости жилья.
5) какие расходы на адвоката при покупке или съёме недвижимости надо брать в расчет.
6) нужно/желательно ли открывать holding company для покупки коммерческой недвижимости?
7) насколько отличаются коммерческие договоры на съем.
8) советы и рекомендации.

Guest: Alex Vasserman
Barrister & Solicitor
alex@sullivanmcmullan.com
204-955-2700

MoneyInside.ca – ваш подкаст о деньгах, экономике и личных финансах.
MoneyInside в iTunes
MoneyInside в YouTube

Оставить свои комментарии или задать вопросы вы всегда можете под этим выпуском или в группе «Финансы с Артемом» в Telegram

Купить книгу Артема “Inside Banking” — все вопросы и ответы о канадских финансах простым языком.

Спасибо, что слушаете MoneyInside. Успехов в деньгах!

Сообщение Покупка, продажа и съем коммерческой недвижимости | #243 появились сначала на Moneyinside.ca-самый популярный финансовый подкаст в Канаде!.

Обсуждаемые вопросы:
1) Какие типы страховок существуют.
2) Что такое tenant insurance и что она покрывает.
3) Сколько стоит страховка.
4) В каких случаях человек не может получить страховку.
5) Советы и рекомендации.

Более подробно о tenant insurance
Link

Guest:
Michael Modelevsky, Ph.D., GSD,
Insurance and Financial Specialist.
Tel., WhatsApp, Viber: (647) 284-7016
mljmod@rogers.com

MoneyInside.ca – ваш подкаст о деньгах, экономике и личных финансах.
MoneyInside в iTunes
MoneyInside в YouTube

Оставить свои комментарии или задать вопросы вы всегда можете под этим выпуском или в группе «Финансы с Артемом» в Telegram

Купить книгу Артема “Inside Banking” — все вопросы и ответы о канадских финансах простым языком.

Спасибо, что слушаете MoneyInside. Успехов в деньгах!

Сообщение Part 2. Для людей на рабочей визе — страхование имущества и недвижимости | #239 появились сначала на Moneyinside.ca-самый популярный финансовый подкаст в Канаде!.

Обсуждаемые вопросы:
1) Можно ли купить недвижимость людям на тур визе?
2) Можно ли купить недвижимость людям на рабочей визе?
3) Как условия для покупки для себя и на сдачу?
4) Что будет если я говорю, что покупаю для себя, а покупаю на сдачу в аренду?
5) Какие налоги снимают разные провинции при покупке на рабочей визе?
6) Что такое transfer tax и в каких провинциях он есть?
7) Когда человек покупает недвижимость какие еще есть существенные расходы, о которых надо подумать помимо самой ипотеки?
8) Что такое CHMC и как рассчитать стоимость страховки?
9) Обязательно ли делать страховку жизни при покупке как навязывают многие банки?
10) Разрыв контракта ипотеки при продаже?
11) Как посчитать (узнать) есть ли проблемы в кондо, чтобы не попасть на огромный платеж на починку крыши/забора/бассейна или еще чего?
12) Советы и рекомендации.

Guest:
Jacob Sneg, Mortgage Expert.
601 West Broadway, #400 Vancouver, BC V5Z 4C2
P 604-339-1577
F 604-357-5150
E Jacob@SnegMortgageTeam.ca
W http://snegmortgageteam.ca

MoneyInside.ca – ваш подкаст о деньгах, экономике и личных финансах.
MoneyInside в iTunes
MoneyInside в YouTube

Оставить свои комментарии или задать вопросы вы всегда можете под этим выпуском или в группе «Финансы с Артемом» в Telegram

Купить книгу Артема “Inside Banking” — все вопросы и ответы о канадских финансах простым языком.

Спасибо, что слушаете MoneyInside. Успехов в деньгах!

Сообщение Покупка недвижимости на рабочей визе — камни и булыжники | #236 появились сначала на Moneyinside.ca-самый популярный финансовый подкаст в Канаде!.

Обсуждаемые вопросы:
1) Можно ли не платить налоги от сдачи жилья в аренду?
2) Продажа недвижимости в Израиле облагается налогами в Канаде?
3) С какого момента израильская недвижимость становится налогооблагаемой?
4) Что такое capital loss?
5) Можно ли перевести израильские пенсионные деньги в Канаду?
6) Кто такой налоговый резидент и с какого момента им становятся?
7) Надо ли подавать налоговую декларацию если не работаешь?
8) Что такое net income?
9) Декларация иностранных активов по стоимости более 100 тыс CAD.

Guest:
Talisman Bookkeeping& Tax Services Inc
info@talismanbookkeepingandtaxservices.com
https://www.talismanbookkeepingandtaxservices.com/

MoneyInside.ca – ваш подкаст о деньгах, экономике и личных финансах.
MoneyInside в iTunes
MoneyInside в YouTube

Оставить свои комментарии или задать вопросы вы всегда можете под этим выпуском или в группе «Финансы с Артемом» в Telegram

Купить книгу Артема “Inside Banking” — все вопросы и ответы о канадских финансах простым языком.

Спасибо, что слушаете MoneyInside. Успехов в деньгах!

Сообщение Доходы и налоги для переезжающих с Израиля. Переводы пенсий и доходы от недвижимости | #229 появились сначала на Moneyinside.ca-самый популярный финансовый подкаст в Канаде!.

Обсуждаемые вопросы:
1) Какова нынешняя ситуация на рынке недвижимости в Онтарио и в Канаде.
2) Где цены падают и где растут, что больше падает в цене (дома, кондо, дуплексы и т.д.), какие тренды.
3) Кого сегодня больше – инвесторов или людей, которые покупают для себя.
4) Что происходит с арендой, какие тренды.
5) Насколько сложно (или сложнее чем было раньше) сегодня получить ипотеку, купить жилье.
6) Насколько изменились property tax за последние несколько лет.
7) Какие цифры еще надо закладывать в бюджет помимо самой ипотеки.
8) Советы и комментарии.

Guest:
Dmitry Banchik

Youtube.com/@Dmitry.Banchik
Cell: 9053281704
Email: dmitrybanchik@gmail.com

MoneyInside.ca – ваш подкаст о деньгах, экономике и личных финансах.
MoneyInside в iTunes
MoneyInside в YouTube

Оставить свои комментарии или задать вопросы вы всегда можете под этим выпуском или в группе «Финансы с Артемом» в Telegram

Купить книгу Артема “Inside Banking” — все вопросы и ответы о канадских финансах простым языком.

Спасибо, что слушаете MoneyInside. Успехов в деньгах!

Сообщение Состояние Канадской недвижимости, разговор с риелтором | #220 появились сначала на Moneyinside.ca-самый популярный финансовый подкаст в Канаде!.

Обсуждаемые вопросы:
1) Что такое variable open, variable closed, fixed open, fixed closed.
2) Что такое amortization и term.
3) Какую ипотеку выбрать сегодня.
4) Штрафы при прирывании ипотеки.

1. Если у вас есть вопросы - пишите нам их и мы постараемся сделать видео contact@artemfinancial.ca

2. У нас есть сайт, на котором есть полезные статьи (включая и эту) Link

3. У нас есть группа на платформе MEWE где мы делимся новостями и обсуждаем финансовые вопросы https://mewe.com/join/canfinanceinrussian

4. Для наших клиентов мы делаем рассылку и отвечаем на их вопросы. Станьте нашим клиентом, застрахуйте себя или своих родных https://artemfinancial.ca/book

5. Для тех кто не знает - мы занимаемся страхованием людей и приезжающих в Канаду туристов. Сайт калькулятор страховок для туристов http://touristinsurance.ca/

6. Мы даем частные платные финансовые консультации. Пишите нам с вопросами на contact@artemfinancial.ca

Все консультации, конечно же, конфиденциальные!

MoneyInside.ca – ваш подкаст о деньгах, экономике и личных финансах.
MoneyInside в iTunes
MoneyInside в YouTube

Оставить свои комментарии или задать вопросы вы всегда можете под этим выпуском или в группе «Финансы с Артемом» в Telegram

Купить книгу Артема “Inside Banking” — все вопросы и ответы о канадских финансах простым языком.

Спасибо, что слушаете MoneyInside. Успехов в деньгах!

Сообщение Типы ипотек в Канаде | #213 появились сначала на Moneyinside.ca-самый популярный финансовый подкаст в Канаде!.

Обсуждаемые вопросы:
1. Какие условия получения ипотеки.
2. Продали квартиру в другой стране, можно ли использовать эти деньги при покупке.
3. Проблема наличных денег и получения зарплаты наличкой.
4. Получение ипотеки для частных предпринимателей.
5. Инвестиция в недвижимость и что для этого необходимо.
6. Если покупаешь дом, можно сдавать basement или часть дома?
7. Как понизить процент по ипотеке.
8. Чем банки отличаются от кредитных союзов и трастов.
9. На что обращать внимание, когда берем ипотеку.
10. Если устроиться на еще одну работу на пол ставки, может ли это помочь получить ипотеку.
11. Процесс покупки дома, что за чем идет.
12. Трудности сегодняшего рынка по недвижимости.

Контакты:
Elena Larsen
mortgage broker
https://lenalarsen.com/
403-993-4333

MoneyInside.ca – ваш подкаст о деньгах, экономике и личных финансах.
MoneyInside в iTunes
MoneyInside в YouTube

Оставить свои комментарии или задать вопросы вы всегда можете под этим выпуском или в группе «Финансы с Артемом» в — Telegram

Купить книгу Артема “Inside Banking” — все вопросы и ответы о канадских финансах простым языком.

Спасибо, что слушаете MoneyInside. Успехов в деньгах!

Сообщение Получение ипотеки для людей на рабочей визе CUAET | #211 появились сначала на Moneyinside.ca-самый популярный финансовый подкаст в Канаде!.

Обсуждаемые вопросы:
1) Можно ли стать риелтором без обучения;
2) На что обратить внимание при выборе риелтора;
3) Сколько стоят услуги риелтора;
4) Как сэкономить на услугах риелтора, что можно сделать самому;
5) Какая ответственность есть у риелтора перед покупателем и продавцом;
6) Занимаются ли риелторы съемом жилья;
7) Делают ли риелторы оценку дома (для city assessment);
8) В чем отличие в подходе к процессу у риелтора из Украины и Канады.

Гость:
Dima Borysenko Realtor®
Dima@RoyalLepage.ca
250-403-9030
https://www.facebook.com/Call.Dima/
https://www.youtube.com/channel/UC13HvzrsxA9mEKIfWl5JfGg

MoneyInside.ca – ваш подкаст о деньгах, экономике и личных финансах.
MoneyInside в iTunes
MoneyInside в YouTube

Оставить свои комментарии или задать вопросы вы всегда можете под этим выпуском или в группе «Финансы с Артемом» в Telegram

Купить книгу Артема “Inside Banking” — все вопросы и ответы о канадских финансах простым языком.

Спасибо, что слушаете MoneyInside. Успехов в деньгах!

Сообщение Что можно ожидать от риелтора в Канаде | #193 появились сначала на Moneyinside.ca-самый популярный финансовый подкаст в Канаде!.

Обсуждаемые вопросы:
1) Mortgage specialist в банке vs независимый специалист.
2) Роль риелтора и mortgage specialist.
3) Что такое posted rate.
4) Что считается доходом (зарплата, Canada child Benefit, EI, комиссия, алименты, child support, CPP/ insurance disability).
5) Что такое TDS / GDS.
6) Что такое Variable / Fixed / Closed / Open mortgage.
7) Как считается penalty (штраф за расторжение ипотеки).
8) Сколько downpayment надо для покупки дома.
9) Нужна ли страховка жизни для покупки дома.
10) Как покупать дом людям на рабочей визе/CUAET.

Контакты:
Elena Larsen
mortgage broker
https://lenalarsen.com/
403-993-4333

MoneyInside.ca – ваш подкаст о деньгах, экономике и личных финансах.
MoneyInside в iTunes
MoneyInside в YouTube

Оставить свои комментарии или задать вопросы вы всегда можете под этим выпуском или в группе «Финансы с Артемом» в Telegram

Купить книгу Артема “Inside Banking” — все вопросы и ответы о канадских финансах простым языком.

Спасибо, что слушаете MoneyInside. Успехов в деньгах!

Сообщение Как получить ипотеку в Канаде | #177 появились сначала на Moneyinside.ca-самый популярный финансовый подкаст в Канаде!.

Обсуждаемые вопросы:
1) что такое:
- amortization;
- term;
- penalty;
- fixed/variable;
- closed/open;
- appraisal;
- Heloc.
2) разница между брокером и mortgage specialist в банке.
3) можно ли перенести ипотеку от одного банк в другой?
4) как считается штраф.
5) если человек хочет перенести ипотеку в другой банк без штрафов, то когда начинать процесс.
6) оплачиваeт ли банк appraisal?
7) что происходит со страховкой chmc при переходе в другой банк.
8) что происходит с mortgage life/disability insurance при переходе в другой банк.
9) как можно увеличить амортизацию и можно ли?
10) при переходе в другой банк можно ли опять растянуть амортизацию до неприличия.
11) можно ли пропустить один месячный платеж раз в год.
12) когда можно сделать Heloc и сколько это стоит.
13) можно ли сделать Heloc не в своем банке.

Iryna Rudavska, mortgage broker.
+1 (778) 836-6461
iryna.rudavska@ipoteka.ca
https://ipoteka.ca/

MoneyInside.ca – ваш подкаст о деньгах, экономике и личных финансах.
MoneyInside в iTunes
MoneyInside в YouTube

Оставить свои комментарии или задать вопросы вы всегда можете под этим выпуском или в группе «Финансы с Артемом» в Telegram

Купить книгу Артема “Inside Banking” — все вопросы и ответы о канадских финансах простым языком.

Спасибо, что слушаете MoneyInside. Успехов в деньгах!

Сообщение Ипотека, разговор со специалистом | #154 появились сначала на Moneyinside.ca-самый популярный финансовый подкаст в Канаде!.

Обсуждаемые вопросы:

1) Зачем нужен адвокат при покупке недвижимости?
2) Clearance адвоката.
3) Какие расходы ожидать при покупке недвижимости?
4) Что такое title insurance и примеры из жизни?
5) Разница при покупке недвижимости от закройщика и от продавца-владельца недвижимости.
6) HST rebate.

Yulia Rodionova, Ontario Barrister, Solicitor & Notary Public
https://loyr.ca/

MoneyInside.ca – ваш подкаст о деньгах, экономике и личных финансах.
MoneyInside в iTunes
MoneyInside в YouTube

Оставить свои комментарии или задать вопросы вы всегда можете под этим выпуском или в группе «Финансы с Артемом» в Telegram

Купить книгу Артема “Inside Banking” — все вопросы и ответы о канадских финансах простым языком.

Спасибо, что слушаете MoneyInside. Успехов в деньгах!

Сообщение Зачем нужен адвокат при покупке недвижимости и другие тонкости | #143 появились сначала на Moneyinside.ca-самый популярный финансовый подкаст в Канаде!.

Обсуждаемые вопросы:

1) Налоговые последствия при инвестировании в недвижимость.
2) Амортизация: как списывать и сколько.
3) Можно ли использовать средства из RRSP для покупки арендной недвижимости.
4) Что выгоднее: покупка лично или через корпорацию.
5) Сдача в аренду основного места жительства: изменения в законе.

Natalie Yunes, BAS, CPA, CGA.
natalie@taxwelldone.com
(416)-895-7749.

MoneyInside.ca – ваш подкаст о деньгах, экономике и личных финансах.
MoneyInside в iTunes
MoneyInside в YouTube

Оставить свои комментарии или задать вопросы вы всегда можете под этим выпуском или в группе «Финансы с Артемом» в Telegram

Купить книгу Артема “Inside Banking” — все вопросы и ответы о канадских финансах простым языком.

Спасибо, что слушаете MoneyInside. Успехов в деньгах!

Транскрипт выпуска 131

Налоговые аспекты инвестирования в недвижимость

Обзор: Колебания прироста населения и иммиграции в Канаду влияют на рынки жилья. Это то, что вызывает интерес к инвестированию или продаже недвижимости.

Вопрос - Какие налоговые последствия следует учитывать при инвестировании в недвижимость?

Ответ – Это очень многосторонний вопрос, так как нужно учитывать ряд возможных ситуаций. Один из важных аспектов, о котором следует подумать в первую очередь это прибыль или потери oт продажи недвижимости. Скорее всего, это ваша вторичная собственность, а это значит, что она будет подлежать налогообложению при продаже.Как вы, возможно, слышали, прирост капитала с вашего основного места жительства защищен от налогообложения специальной льготой. Прирост (или убыток) капитала от сдачи собственности в аренду такой льготе не подлежит и должен отражаться в вашей налоговой декларации. Как он облагается налогом, зависит от того, как имущество использовалось - просто стояло свободно для будущей продажи? А может ваш дом был сдан в аренду? А может это флип ( т.е.купля была для быстрой перепродажи)?

Вопрос – Вы можете подробнее рассказать об этом?

Ответ – Прирост капитала обычно облагается налогом по выгодным ставкам - в настоящее время облагается налогом только 50% от прироста.
Очень важно чтобы прибыль, полученная от этой сделки, рассматривалась как прирост капитала, а не как обычный доход.
Решение о том, будет ли прибыль рассматриваться как обычный доход (и, следовательно, 100% прибыли будет облагаться налогом) или прирост капитала (в коем случае только 50% дохода облагается налогом), зависит от индивидуальных ситуаций.
Как правило, если дом пустует или если инвестор постоянно занимается покупкой и продажей, вероятно, что Канадское налоговое агентство определит, что эти операции считаются обычным доходом, и захочет обложить их налогом в полном объеме.
Если человек сдает в аренду один дом или квартиру (или несколько) и время от времени продает их, это, вероятно, будет считаться приростом капитала.

Вопрос – есть ли разница в налоговых ставках, если я владею недвижимостью в течении длительного времени или продаю собственность быстро - например в течении нескольких месяцев?

Ответ – Вы, вероятно, имеете в виду правило США, согласно которому владение инвестиционной недвижимостью менее 1 года приводит к уплате более высокой налоговой ставки. В Канаде такого правила нет. Долгосрочные или краткосрочные инвестиции облагаются налогами в год продажи - при более длительных периодах владения налоговые льготы не предоставляются.

Вопрос – Как рассчитать прирост или убыток капитала?

Ответ – это отличный вопрос. И не простой. Проще говоря, прирост или убыток капитала - это разница между продажной ценой и стоимостью собственности при покупке.
Продажная цена известна и не вызывает вопросов - это цена продажи за вычетом судебных издержек и комиссии на недвижимость.
А вот вычисление стоимости не так просто.
Стоимость недвижимости начинается с покупной цены. Затем нам нужно добавить расходы при покупке
1. юридические расходы,
2. затраты на передачу земли,
3. любые затраты на организацию финансирования,
4. инспекцию
5. и все остальное, что вы заплатили для того, чтобы купить ваш дом.
После этого нам нужно добавить стоимость любых капитальных ремонтов, которые были сделаны в доме или квартире в период владения. Я не имею в виду повседневные расходы.
Обычно это что-то большое, например, наружный ремонт, ландшафтный дизайн, замена кухни или пристройка. Многие люди не осознают, насколько важно хранить все квитанции и должным образом документировать все расходы, связанные с этими инвестициями.
Это кажется маловажным на момент оплаты расходов, но без квитанций будет сложно подтвердить действительность расходов, когда собственность будет продана в будущем.

Вопрос – Вы упомянули списание или не списание некоторых расходов. Что вы имеете в виду?

Ответ – Очень хороший вопрос. Инвестиции в недвижимость - это бизнес. Таким образом, о любых доходах и убытках необходимо сообщать в Канадское налоговое агентство.
Чтобы определить прибыль или потери от деятельности за год, мы обычно составляем отчет о доходах, в котором указываются доходы от аренды и все текущие затраты. Доход от аренды включает в себя обычную арендную плату плюс побочный доход, например доход от прачечной с оплатой по факту использования, парковочных мест и другиe дополнительныe сборы).
Текущие расходы включают
• проценты по ипотеке,
• налог на имущество,
• страхование,
• коммунальные услуги,
• рекламу,
• юридические и профессиональные расходы,
• регулярное обслуживание (помните - это не включает крупные капитальные расходы, которые мы обсуждали ранее).
Хочу здесь отметить очень важное отличие - некоторые инвесторы смотрят исключительно на денежный поток. Денежный поток включает в себя погашение основной суммы долга. Эта часть НЕ вычитается из ваших доходов. Вычитается только процентная составляющая выплаты по ипотеке.
После того, как вы учтёте все ваши правомочные расходы и получите положительный общий результат, это и будет доход, который облагается налогом по предельной ставке для физических лиц (или корпораций). Если результат отрицательный, он будет вычтен из прочего дохода человека.
Крупные расходы, которые невозможно вычесть в течение года, добавляются к скорректированной базе затрат и будут учитываться при продаже, как мы обсуждали ранее.
Кстати, если вы хотите получить образец отчета об аренде, отправьте мне электронное письмо с запросом. Со мной можно связаться по электроннoй почтe,
natalie@taxwelldone.com

Вопрос – могу ли я списать амортизацию здания в качестве расхода?

Ответ – Для тех из вас, кто этого не знаeт, амортизация - это уменьшение стоимости здания с течением времени, в частности, из-за износа. За последние несколько лет стоимость недвижимости выросла, а это означает, не опустилась, а наоборот, поднялась в цене. Следовательно, не имеет смысла списывать амортизацию на ежегодной основе только для того, чтобы включить ее обратно в доход в год продажи (и, соответственно, уплатить налог). Однако, если стоимость имущества действительно снижается, разрешается ежегодно списывать амортизационные расходы.
Существует предписанный процент амортизации, который может быть списан с одним ограничением - амортизация не может быть использована для создания убытков в течение года. Максимальная сумма амортизации, которая может быть списана, является меньшей из двух сумм :
• предписанной суммы или
• суммы, необходимой для уменьшения прибыли до нуля.
Следует помнить одну вещь: если имущество амортизировалось на протяжении многих лет, a на момент продажи оно было продано за большую сумму, амортизация суммируется, и вся сумма списанной амортизации включается в доход в год продажи. Это может потенциально привести к значительному налогу, так как в этот год нужно будет включить большую сумму дохода.

Вопрос – Что делать, если у меня нет свободных денег для инвестирования. Могу ли я забрать деньги из моего пенсионного фонда RRSP и вернуть их через некоторое время?

Ответ – План покупателя жилья - это государственная программа, которая позволяет человеку снимать средства со своего пенсионного фонда RRSP для покупки или строительства подходящего дома. Эта программа позволяет вернуть снятые средства в течение 15 лет без каких-либо налоговых последствий. Но! Есть несколько "но".
Эта программа не предполагает покупку арендуемой недвижимости. В определение дома входит только основное место жительства. чтобы использовать эту льготную программу, деньги можно снимать на дом для личного пользования.
Следовательно, если вы решите снять деньги с RRSP, снятая сумма будет включена в ваш доход в год снятия. Кстати, если снятие RRSP не осуществляется в соответствии с Планом покупателя жилья, Канадское налоговое агентство автоматически удерживает налог и возмещает только чистую сумму, поэтому не ожидайте получения полной суммы на руки.

Вопрос – ранее вы затронули еще один интересный момент - стоит ли покупать недвижимость лично или через корпорацию?

Ответ – Как и в случае с налогами, здесь нет универсального ответа. Все зависит от характера инвестиций и количества арендуемой недвижимости. Давайте обсудим основные преимущества использования корпорации.
1. Ограничение ответственности
2. Отсутствие необходимости иметь дело с арендаторами напрямую
3. Экономия налогов? Может да, a может нет…
Как правило, инвестиции считаются тем, что мы называем «пассивным доходом». Пассивный доход облагается налогом внутри корпорации по более высоким ставкам, чем деятельность, которую мы называем «активным доходом от бизнеса».
Для людей такого различия нет, за исключением того, что я упоминалa ранее в отношении налогообложения при окончательной продаже собственности. Если мы говорим о многоквартирном здании, сдаваемом в аренду, бизнес будет рассматриваться как «активный бизнес», и он будет облагаться налогом по довольно низким ставкам, которыми пользуются все корпорации.
В целом ставка корпоративного налога зависит от того, в какой провинции вы находитесь. Как правило, налоговая ставка на активный доход от бизнеса составляет от 25% до 31% для малых и средних частных корпораций.
Однако, если мы рассматриваем возможность владения одним или даже несколькими домами, то вложение таких инвестиций в корпорацию может оказаться невыгодным, поскольку это будет считаться «пассивным доходом» и будет облагаться налогом по гораздо более высоким ставкам, которые близко соответствуют ставкам личного налога.
Кроме того, нужно подумать о том, как перевезти деньги из корпорации после продажи недвижимости.
Помните, что собственность принадлежит корпорации, а не владельцy корпорации. Когда собственность продается, деньги остаются в корпорации, и владелец сталкивается с дилеммой относительно того, как эффективно перевезти эти деньги из актива корпорации в частные руки. Учитывая большие суммы, это не очень просто и не дешево.

Вопрос – есть ли другие причины, по которым человек может хотеть или не хотеть владеть недвижимостью через корпорацию?

Ответ – Да есть. Необходимо учитывать дополнительные административные, бухгалтерские и текущие расходы на содержание корпорации. Корпорация является отдельным юридическим лицом и должна подавать свои собственные налоговые декларации, ежегодные информационные декларации и, возможно, декларации GST / HST / PST.
С другой стороны, работа через корпорацию может стать дополнительным щитом между арендатором и домовладельцем, а для некоторых людей это действительно важно.

Вопрос – В условиях современной экономики многие люди будут искать способы увеличения или возмещения упущенного дохода, поэтому они могут решить сдавать квартиру в своем доме. В случаях где домовладельцы могут здавать квартиру в своем основном месте жительства (например, цокольный этаж) - какие налоговые последствия следует ожидать?

Ответ – Прежде чем мы даже рассмотрим налоговые последствия, я бы порекомендовала проверить местные законы. Допускают ли они вторичное жилье?
Существует широкий спектр возможных результатов - некоторые муниципалитеты не разрешают их вообще, и домовладелец может быть оштрафован на большие суммы. В то же самое время другие муниципалитеты предоставляют дополнительные стимулы в виде грантов. Многие муниципалитеты требуют регистрации вторичных жилых помещений, что также предполагает прохождениe проверки.
После того, как законность создания вторичного жилья будет определена, мы можем сосредоточить наше внимание на налоговых вопросах. В налоговой сфере есть несколько хороших новостей. Вплоть до марта 2019 года, если человек сдавал в аренду часть своего основного места жительства, имелись весьма негативные последствия - согласно Канадскому налоговому кодексу, такое действие могло привести к потере налоговых льгот при продаже жилья т.к. в процессе жилье перестало быть первичным домом, а стало прибыльной активностью (это называется « изменение использования » на налоговом жаргоне).
Изменения в законе введенные в марте 2019 года, позволяют заполнить специальную форму, чтобы избежать негативных последствий. Вторичное жилище должно удовлетворять следующим требованиям:
• Во первых, аренда или коммерческое использование собственности относительно невелико по сравнению с ее использованием в качестве основного места жительства
• Во вторых, не разрешается делать Никаких структурных изменений собственности, чтобы адаптировать ее для аренды или деловых целей.
• В третьих, Амортизация дома не разрешается даже для той части, которая используется под аренду
Следующее, что нужно учитывать, - это постоянный поток доходов от аренды. Так же, как и при сдаче в аренду целиком, собственнику необходимо будет рассчитать чистую прибыль от этой деятельности.
Чистая прибыль - это разница между доходом от аренды и понесенными расходами. Расходы включают в себя часть налогов на недвижимость, часть процентов по ипотеке, часть коммунальныx услуг, часть технического обслуживания. Я намеренно использовалa слово «часть» - как вы понимаете, налоги на имущество и другие расходы оплачиваются за всю собственность, и, следовательно, необходимо выделить то, что считается «личным использованием» и что для «сдачи в аренду».
Большинство людей распределяют расходы пропорционально площади вторичного жилого помещения по сравнению с площадью всего дома (включая вторичное жилье), и этот процент применяется ко всем расходам, чтобы определить приемлемую долю для вычета.
Любые деньги, полученные от сдачи в аренду части основного места жительства, необходимо указывать в налоговой декларации владельца.

Вопрос – Относится ли это к тем, кто сдает в аренду комнаты в своем доме, a не отдельную самодостаточную квартиру?

Ответ – да, хоть раз, я могу быстро ответить на вопрос - с налоговой точки зрения те же правила применяются к сдаче в аренду отдельных комнат в доме.

Вопрос - Если кто-то владеет недвижимостью в другой стране и может сдать ее в аренду - есть ли налоговые последствия как в этой стране, так и в Канаде? Что нужно учесть с точки зрения Канадского налогового агенства, прежде чем делать это?

Ответ – Всем oчевидно, что владение недвижимостью в другой стране сложнее, чем владение недвижимостью в стране проживания. Страна, в которой находится недвижимость, предъявляет первые претензии по налогам.
Это означает, что в первую очередь хозяину нужно будет подготовить отчет об аренде, который я довольно подробно обсуждалa ранее, и подать налоговую декларацию в той стране, где находится недвижимость.
Давайте рассмотрим владение недвижимостью во Флориде, поскольку это самое популярное направление. Владелец собственности должен будет подать федеральную декларацию и декларацию штата Флориды и рассчитать налог, подлежащий уплате в СШA. Я должна отметить, что в налоговом кодексе США есть определенные исключения для минимального дохода, но я не могу это комментировать, поскольку это выходит за рамки моей компетенции. Hалоговая декларация должна быть подана до 15 апреля следующего года. Затем человек должен будет указать этот доход в своей канадской налоговой декларации.
Я бы хотелa предупредить ваш возможный вопрос относительно двойного налогообложения - нет, вы не будете платить налог дважды (один раз в США и один раз в Канадe). В налоговом законодательстве есть положение об учете налога, уплаченного в другую юрисдикцию. При подаче канадской налоговой декларации налог, уплаченный в Соединенные Штаты, будет учитываться как «иностранный налоговый кредит». Однако есть серьезная оговорка. Иностранные налоговые льготы могут быть применены только в том случае, если эта страна подписала специальное соглашение с Канадой (также известное как Конвенция о подоходном налоге). Канада подписала налоговые соглашения с большинством стран - в настоящее время подписано с 94 странами, плюс еще 8 находятся на стадии переговоров, а еще 3 подписаны, но еще не вступили в силу. Тем не менее, некоторые страны еще остались в стороне - например, Беларусь.
Как резидент Канады, каждый человек несет ответственность за уплату налога на свой мировой доход. Это включаeт любой доход, полученный как в странах, с которыми Канада подписала договор, так и в странах, с которыми они этого не cделали. Помните, что если нет налогового соглашения - вы, скорее всего, заплатите двойной налог, поскольку механизм иностранного налогового кредита не распространяется на страны, с которыми Канада не подписывала соглашение. Еще один пункт, который следует учитывать в этой ситуации, - это требование о подаче декларации с дополнительной информацией, которая называется T1135 - Отчет о подтверждении иностранной собственности. Здесь нужно сообщать о любой собственности находящейся за пределами Канады стоимостью более $100 000 канадских долларов. Информационная декларация означает, что она подана только для информации - с нее не взимается налог. Тем не менее, онa помещает человека в поле зрения Канадского налогового агентства.

Вопрос – что делать, если у меня есть недвижимость в другой стране, но я не сдаю ее в аренду? Как мой зимний дом во Флориде?

Ответ – если вы не сдадите его в аренду, то нет и потока доходов, о котором нужно сообщать. Следовательно, налоговая декларация не нужна. Однако в то же время вы не можете требовать списания никаких расходов в отношении этого имущества.
И поскольку я упомянулa форму T1135 - я должнa отметить, что, если недвижимость используется только для личного пользования, формa T1135 не нужнa, поскольку это одно из исключений из требований к отчетности.
Кроме того, владелец собственности в другой стране должен быть осведомлен о требованиях этой страны. Это может быть полная налоговая декларация или простая информационная декларация. Например, США требуют, чтобы люди, которые проводят в США длительное время, подали информационную декларацию, просто чтобы указать, как долго они прожили в стране. В каждой стране свои требования. Я бы порекомендовалa проконсультироваться с профессионалом в этой стране.

Вопрос – Вы упомянули флип, и большинство из нас, вероятно, видели программы из США, где это немного более распространено, но что считается флипом в Канаде?

Ответ – на самом деле нет конкретного определения « флипа» для налоговых целей. Согласно Канадской Налоговой инспекции, если дом покупается и продается за короткий период времени с целью получения прибыли, это считается флипом. В этом случае 100% прибыли облагается налогом как доход от бизнеса, а не как прибыль от прироста капитала, из которых только 50% подлежат налогообложению. Налоговые льготы на первичное жилье здесь тоже не могут применятся.
Поскольку не существует точного определения того, что представляет собой флип, каждую ситуацию необходимо оценивать отдельно, особенно если у инвестора были предыдущие частые покупки и продажи недвижимости. Даже если человек приобрел недвижимость и даже прожил там короткое время, прежде чем продать ее, Канадская налоговая инспекция все равно может считать это флипом, если налогоплательщик неоднократно делал это в прошлом.

Вопрос – и, конечно же, обсуждение флипов не будет полным, если мы не будем говорить о переуступке квартир. Не могли бы вы рассказать об этом?

Ответ – Сначала терминология: переуступка квартиры - это когда человек подписывается на покупку квартиры до начала строительства и передает свои права на квартиру другому лицу, прежде чем вступить во владение этой квартирой. Канадское налоговое агентство выпустило специальную публикацию по этому конкретному вопросу и четко заявило, что прибыль, полученная от этой сделки, будет считаться доходом, а не приростом капитала. Это, означает, что налог будет намного выше, поскольку налог будет уплачиваться со всей суммы прибыли, а не только с 50%, как в случае с приростом капитала.
.
Вопрос – откуда и как Канадская налоговая инспекция когда-нибудь узнает об этом?

Ответ – некоторые люди считают, что они могут играть в то, что я называю «рулеткой аудита» полагаясь, что их деятельность не видна Канадской Налоговой инспекции. Канадская налоговая инспекция обладает огромными ресурсами интеллектуального анализа данных. Канадская налоговая инспекция анализирует данные полученные от независимых компаний и может обнаружить что о некоторых флипах не сообщается или сообщается неправильно. По мнению Канадской Налоговой инспекции, это зона риска, и ей уделяется особое внимание.

Сообщение Налоговые аспекты инвестирования в недвижимость | #131 появились сначала на Moneyinside.ca-самый популярный финансовый подкаст в Канаде!.

Обсуждаемые вопросы:

• Что такое НДС?
• Если ли HST/GST при покупке residential real estate?
• Когда покупаем новый дом/кондо, сколько HST/HST надо платить?
• Что такое HST rebate на покупку нового жилья?
• Как получить rebate?
• Что будет с налогом если человек не хочет жить в купленном новом доме.
• На кого сейчас охотится CRA?

Интервью с налоговым адвокатом Анной Малажавой.

Anna Malazhavaya — https://www.advotaxlaw.ca/
Телефон: 647.775.1544
Email: ask@advotaxlaw.ca

MoneyInside.ca – ваш подкаст о деньгах, экономике и личных финансах.
MoneyInside в iTunes
MoneyInside в YouTube

Оставить свои комментарии или задать вопросы вы всегда можете под этим выпуском или в группе «Финансы с Артемом» в Telegram

Купить книгу Артема “Inside Banking” — все вопросы и ответы о канадских финансах простым языком.

Спасибо, что слушаете MoneyInside. Успехов в деньгах!

Транскрипт выпуска 127

HST/GST при покупке недвижимости

 НДС в Канаде

– Добрый день, слушатели подкаста MoneyInside, вашего подкаста о деньгах, экономике и личных финансах. Сегодня мы поговорим на тему налогов и real estate. Сегодня у нас в гостях уже давно известный нам эксперт в налоговом плане. Это налоговый адвокат из Торонто Анна Малажавая. Добрый день, Анна!

– Добрый день, Артем! Спасибо, что снова пригласили, рада быть здесь.

– Конечно, конечно. Сегодня мы поговорим на тему НДС и все, что относится к покупателям новых строений, новых зданий. Какие есть подводные камни, как этот НДС платится. Также замечу, что мы записывали совсем недавно похожий, не совсем такой же, но похожий подкаст с другим налоговым экспертом. Подкаст был на английском языке. Также то, что относится к налогам, к покупке, продаже недвижимости. И этот подкаст на английском языке вы можете послушать на нашем другом сайте, который называется Financialpodcast.ca. Итак, давайте перейдем к нашему нынешнему подкасту. Аня, у меня к тебе первый вопрос: расскажи, пожалуйста, что такое НДС – HST, GST, PST и другие, или только эти, буквы? Что они все означают? Немного салат из аббревиатур.

– Наверное, легче всего начать с русской версии этого термина, потому что она будет знакома всем нашим слушателям. НДС переводится как налог на добавленную стоимость. Если вы были в Европе, то, наверное, слышали аббревиатуру Value Added Tax, VAT. А у нас Канаде существует Good and Services Tax, либо есть у нас Harmonized Sales Tax, HST, в некоторых провинциях, включая Онтарио, где нахожусь я. Что это за налог? Это, как здесь называют, Consumption Based Tax. Это означает то, что государство хочет облагать налогом не наши доходы, не то, сколько денег мы заработали, а то, сколько денег мы тратим. Чем больше человек тратит, тем больше НДС, в нашем случае HST, он платит. И, с точки зрения экономистов многих, это очень грамотная налоговая политика: уменьшать подоходный налог и увеличивать вот такие налоги, как consumption based налоги, такие как GST, HST. Это считается хорошо с точки зрения налоговой политики, экономики и всего остального. Но я не эксперт в экономике, я эксперт в налогах. Поэтому вкратце – это налог, который мы платим, когда мы покупаем услуги либо товары.

– Окей. А какая разница между GST и HST?

– Goods and Services Tax – это федеральный компонент этого налога. Он у нас 5% в Канаде. HST – это Harmonized Sales Tax. Это налог, который включает в себя федеральный и провинциальный компонент. Для Онтарио GST составляет 5%. А HST составляет, получается, провинциальный компонент – 8%, и всего HST в Онтарио 13%. И в вашей провинции может быть чуть-чуть другой. Я знаю, что в Альберте нет провинциального sales tax. Вам повезло, ребята, у вас только GST – Goods and Services Tax, 5%.

– Да. А на какие вообще вещи платится этот налог? В каких случаях он есть, в каких случаях его нет?

– Кодекс, который регулирует этот налог, называется Excise Tax Act. Налог этот, по идее, может иметь место в любом случае, когда у нас есть supply of goods and services. Supply – это значит любое предоставление товаров или услуг теоретически может влечь за собой вот этот налог. Но есть очень-очень много исключений из этого общего правила. И некоторые supplies мы называем exempt supplies. Это предоставление услуг и товаров, которые exempt from HST, то есть, не облагаются HST или GST. И также у нас есть zero HST supplies – это предоставление услуг или товаров, которые облагаются HST, но со ставкой в 0%. Я уж не буду вдаваться в теорию всего этого и всех исключений, их очень-очень много. Наверное, если вам интересно, мы можем сделать подкасты отдельно.

Цель покупки имеет значение

– Отдельные подкасты, да. Ну, как простой пример, налогом HST или GST, не облагается еда. Если вы купили еду в магазине, то она не будет облагаться налогом. Но сегодня подкаст у нас не о еде, а о домах, недвижимости. И соответственно, следующий мой вопрос: в каком случае будет распространяться вот этот налог на покупку недвижимости? Давай поговорим о трех ситуациях, когда я – человек, который решил сделать одну или две из этих трех вещей. Во-первых, я могу купить жилье для себя. Во-вторых, я могу купить жилье для того, чтобы его сдавать. Не для того, чтобы в нем жить, а для того, чтобы сдавать и получать рент. И третий случай: когда я его покупаю, предположим, ремонтирую и перепродаю.

– Хорошо. Очень распространенные ситуации, естественно, очень много из наших слушателей, я так думаю, с ними сталкивались. Я, наверное, буду нацеливать свои комментарии на покупателей. Если вы покупатель недвижимости, то я попробую объяснить вопросы, которые будут интересны именно вам. Значит, когда вы покупаете любую вещь, будь то свитер в магазине, либо книжку, либо, в этом случае, дом, надо задуматься: у нас есть на это HST/ GST или нет. И общее правило, как я уже сказала, на каждую покупку, по идее, может быть HST или GST. В нашем случае облагаются налогом HST/ GST все покупки новой недвижимости. Новой либо существенно отремонтированной недвижимости. Если вы покупаете дом или квартиру, которая уже была использована кем-то, есть исключения в законе. И эта покупка не облагается налогом. Поэтому, если кто-то когда-то покупал дом уже у существующих владельцев, не новый дом от строителей, они наверняка не помнят, чтобы им пришлось платить HST/ GST на сумму покупки. В то же время, если вы покупали новый дом или новую квартиру, вы, может быть, и не замечали, но на самом деле, вы скорее всего заплатили 13% HST в Онтарио либо какая там у вас ставка в вашей провинции: либо 5% в Альберте, либо, уж не знаю, в BC не припомню, какой rate. Дома дорогие, да. Для Торонто дом за миллион долларов – это не редкость, скажем так, уже обыденность. И из этих миллиона долларов 130 тысяч, если вы заплатили, эти деньги не пошли строителям. Эти деньги, на самом деле, прошли в CRA, это был налог.

– У меня тогда другой вопрос. Предположим, мы дом покупаем. Давай говорить о доме, не о кондо, а именно о физическом здании, в котором я буду жить или которое буду сдавать. Там же большая часть стоимости этого дома – это земля. Почему тогда государство берет HST/ GST на землю?

– Земля в обычных условиях чаще всего ­– это exempt supply, не облагается HST. Опять же, там очень много условий, потому как HST относится к земле. Но в условиях, когда у нас сделка на новый дом, и земля входит в стоимость всей продажи, то, что мы покупаем, это называется residential complex. И земля тоже входит в него. И общая сумма продажи is subject to HST/ GST.

– То есть, там не считается отдельно здание столько-то, земля столько-то? Это идет все в комплексе? Хорошо.

– Да, общая сумма, общая цена продажи.

– Окей. А есть разница между вот этими HST/ GST, если я покупаю для того, чтобы сдавать, или для того, чтобы потом продать, или для того, чтобы в нем жить? Или налог будет абсолютно идентичный во всех трех случаях?

– Налог будет абсолютно идентичный во всех трех случаях. Но важна ваша цель использования этого дома. Важна для того, чтобы выяснить, на какой rebate, по-русски скидка, вы имеете право претендовать. Это то, о чем бы я хотела поговорить, потому что я вижу много ошибок. И очень много людей недопонимают, что такое HST. И для них сюрпризом является один тот факт, что им пришлось заплатить этот HST. И они этого не понимали. И потом они не понимают, где rebate, зачем rebate, что их заставляют подписывать в том офисе у строителей. Наверное, если вы когда-то покупали новый дом или квартиру, вы знаете, что у строителей обычно есть красивые офисы с макетами тех квартир, которые вы покупаете. И там есть красиво одетые представители этого builder, строительной организации, которые вам помогают выбрать дом и потом подписать все документы. Скорее всего, вы не замечали, что та сумма, которую вы платите, включает в себя HST. И потом, когда вы подписывали эти документы, вас просят подписать такой документ, в котором написано: я собираюсь в этом доме жить и использовать его как мой primary place of residence. Скорее всего, вы не обращали внимания. И многие люди подписывают не глядя, потому что это просто в папке всех документов, которые их просят подписать. Но на самом деле, это очень важный документ. Почему? Потому что, когда вы подписываете этот документ, где написано: я, Артем, собираюсь жить вот в этом доме и использовать его как свое главное место проживания. Что вам потом строитель обычно предоставляет, если мы работаем с большими строительными организациями? Они говорят: ну тогда, Артем, пожалуйста, подпиши другую бумагу, где написано – я, Артем, собираюсь жить в этом доме, и поэтому мне, скорее всего, положен вот этот rebate, эта скидка с налога. И тогда давайте сделаем так, Артем: мы вам сделаем маленькую скидку с цены на этот дом, а вы разрешите нам, строителям, ваш rebate взять себе. Мы сейчас вам сделаем небольшую скидку. В Онтарио это обычно $24000. Потому что обычно это столько у нас стоит этот rebate, исходя из того, как работает формула, исходя из того, сколько стоят наши тут дома и квартиры. Обычно, в среднем, это $24000, хотя по формуле может быть другая цифра чуть-чуть.

– Извини, на секундочку остановлю. $24000 – это из расчета, что я буду в этом доме жить, что это будет мой primary residence?

– Да, совершенно верно. И тогда строитель говорит: вот дом стоит миллион долларов в Торонто. HST на этот дом 130 тысяч. Но так как ты, Артем, подписал бумажку, что ты будешь там, в этом доме, жить, мы тебе скинем цену. И цена будет настоящая не миллион сто тридцать, а миллион сто шесть. Мы тебе $24000 сделаем скидочку. Но ты подпишешь документ, где будет написано: тот rebate, который, по идее, предназначается мне – $24000, не платите его мне, CRA, а на самом деле, заплатите строителям. Вот эти бумаги обычно подписываются, и люди не совсем понимают, куда, и что, и как идут деньги. И когда им начинаешь задавать вопросы про HST, они на самом деле не понимают даже, что этот HST был у них в покупке. И все. То есть, если Артем покупают дом для себя, то это все, что ему надо делать. Это подписать все бумаги, подписать декларацию о том, что да, я собираюсь жить в доме, и да, вот отдайте мой rebate строителям. А строитель мне даст скидочку на $24000. Я утрирую на $24000. Там могут и другие быть.

Все включено

– Ну грубо, в среднем, скажем так. Окей. Тогда у меня сразу несколько вопросов. Первый вопрос: когда человек покупает дом, предположим, цена дома – миллион долларов. Обычно, я не знаю, как у вас, я никогда новые дома сам не покупал, эти 13% уже учтены в стоимости дома? Или для многих это вообще оказывается сюрпризом, когда они пришли подписывать документы, а им сейчас надо еще где-то 130 тысяч найти?

– Ну, обычно большие строительные организации примерно представляют свою целевую аудиторию. Они обычно продают эти дома семьям, людям, которые в налогах мало разбираются. Поэтому цена, которую вы видите в брошюрках, когда вы приходите в presentation center, смотрите на дом и разговариваете с представителями строительной организации – те цены, которые вы видите, скорее всего, будут включать HST. Потому что добавить просто так 130 тысяч на миллион – это введет любого человека в шок. Это большая разница в цене. То есть, та цена, которую вы видите в брошюрке у продавца, скорее всего, включает HST. И скорее всего, будет там этот discount на примерно $24000 тоже включен, уже учтен.

– Уже учтен. Окей. Тогда следующий вопрос: когда человек получает mortgage, он получает mortgage на всю эту сумму, включая HST/GST? Или HST/GST будет отдельно?

– Нет, вся сумма. В mortgage надо, чтобы купить, закрыть сделку. Поэтому общая сумма учитывается при подаче на mortgage и при всех других документах. То есть, это вся сумма идет к строителям, к продавцу. И продавец обязан часть этой суммы, в нашем примере с собой это будет: если дом стоил миллион, то 130 тысяч строитель должен отдать CRA и потом получить вот этот $24000 rebate уже в свой карман, а не в твой карман.

– То есть, получается, на самом деле, это не 13%, если это учитывать в mortgage, а какие-нибудь 30-40%, с учетом того, сколько человек за все это время должен будет заплатить. То есть, HST/GST в долгосрочной перспективе на 25 лет будет очень недешевым.

– Это очень дорого, особенно учитывая те цены, которые у нас есть в Онтарио на недвижимость, в British Columbia. Я слышала, Альберта может нас догнать, хотя мы, Артем, знаем вашу точку зрения на это счет.

– Не, все это не скоро случится.

– Это действительно большая liability, и если дела пойдут не так, очень серьезные последствия могут быть. Поэтому очень надо внимательно к этому относиться.

– Тогда у меня следующий вопрос: какой смысл человеку отдавать этот rebate, эти 24, или сколько там, тысяч продавцу, если он может их оставить себе? Или наоборот, какой смысл продавцу получать эти 24 тысячи, если он может накинуть и 24 тысячи заработать?

– На самом деле, здесь никто не может заработать или потерять. Договоренность эта просто упрощает сам процесс подачи на вот этот rebate для человека, который покупает недвижимость. Если вы хотите заплатить миллион сто тридцать, в моем примере миллион сто тридцать, и потом Артем должен сам искать, заполнять формы, посылать что-то, искать что-то, показывать, доказывать. И тогда Артему придет чек на $24000. А так Артем подписал бумаги, забыл про все. А строительная организация, уже имея разрешение Артема забрать эти $24000 себе, будет делать то же самое, но они уже это будут делать централизованно. Они будут подавать на этот rebate и получать его уже в свой карман. Никто не зарабатывает, не выигрывает и не проигрывает. Тут просто договоренность, кто получит rebate. И соответственно, если вы даете право на rebate строителям, вы получаете discount на ту же сумму.

Ничего кроме правды

– Ну, то есть, здесь нет каких-то подводных камней, что там строители что-то выигрывают от этого. Окей, хорошо. А то я просто это искал, что, может быть, они там специально подписывают, чтобы получить больше денег у государства. Здесь этого нет. Ну хорошо. Тогда перейдем, вопрос первый был по поводу жильцов, которые будут жить в своем доме, а теперь поговорим – такая же ситуация: человек покупает квартиру, дом от строителей, но он будет этот дом или сдавать, или хочет его перепродать. В таком случае какой будет rebate? И насколько важно говорить правду, чтобы получить тоже? Будет ли больше rebate, либо меньше, если я скажу, что живу в этом доме, а жить я не собираюсь, я собираюсь его сдавать?

– Значит, новости у меня хорошие. Rebate все равно возможен, но совсем другой, уже не тот, о котором мы говорили раньше. Он называется new housing rebate. У нас есть другой вид rebate – он называется new residential rental property rebate. И этот rebate в Онтарио (сюрприз-сюрприз!) тоже максимально равен $24000. То есть, никаких денег вы не теряете, если подаете на другой rebate вместо этого первого new housing rebate. Но в чем разница: если вы говорите строителям, что я буду жить в доме, то строитель от вас может подать на rebate, получить этот rebate и дать вам скидку. Вы можете получить эту скидку на $24000 сразу при покупке. Но если вы говорите строителю, что нет, я не буду жить в доме, я буду его сдавать, то эта скидка $24000 уже вам не положена. Строитель сам не будет от вашего имени подавать на rebate, строитель скажет: ой, нет, тогда давайте мне все мои 130 тысяч HST, в моем примере на миллионный дом. А уж вы сами, Артем, подавайте на свой rental rebate. И Артем должен всю работу делать сам. Он либо работает со своим бухгалтером, уж как получится. Тогда Артем должен сам найти форму, должен вовремя подать на этот rebate. И очень важно, чтобы квартира сдавалась на период как минимум год.

– В данном случае важно, чтобы это не был AirBnB или bed and breakfast? Понятно.

– Да, краткосрочная аренда не дает вам право на rebate. Очень важно, чтобы квартира сдавалась как минимум на год. И как только у вас есть этот контракт с вашим квартирантом на год, вы можете смело заполнять форму, подавать документы на этот же rebate. Вы получите назад уже лично на свой счет, не строитель получит, а лично Артем получит на свой счет в случае Онтарио $24000 после того, как подаст на этот rebate. В этом и разница. Вопрос обычно: какая разница, если та же самая цена rebate, те же самые деньги я могу получить назад от CRA, какая разница CRA, если я напишу, что я буду жить.

– Вот-вот. Вот мой следующий вопрос: зачем, если я могу купить 10 квартир и во всех написать, что я буду в них жить?

– Ну, во-первых, такое точно делать не надо, потому что помните: текст у нас primary place of residence. Primaty place of residence у нас должен быть только один. Никто вам в жизни не поверит, что вы в десяти квартирах собирались жить. Такое точно нельзя делать. Но если иногда люди говорят: ну да, если бы я жил, мне бы полагалось $24000 rebate, а так я не живу и сдаю на год, мне все равно полагается $24000 rebate. Какая CRA разница? Ответ на этот вопрос: CRA важно, чтобы вы подали и заполнили правильную бумагу, правильную форму. Лучше с этим не шутить. А аргументы типа того, что: какая разница, что я не записал правильную форму, все равно цена rebate та же самая – с налоговой такие аргументы не пройдут. Если к вам придут через три года и скажут: ага, вы, Артем, сказали, что вы будете жить в этом доме, а на самом деле вы там не жили. Все, отдавайте нам rebate $24000 плюс проценты, плюс penalties. И тогда Артем скажет: ну подождите, я же сдал этот дом, и мне, по идее, тоже $24000 положено в rebate. А тут уже могут быть трудности, потому что время прошло. Там есть определенные требования к той анкете, которую вы должны заполнить: в течение какого времени она должна быть заполнена плюс какие документы должны быть предоставлены. Если через три-четыре года что-то случилось, ваши квартиранты съехали, вы с ними контракт потеряли, что-то еще произошло, и у вас к этому времени уже не будет доказательств на то, что вам положен этот rental rebate. А вот это – какая разница, все равно это $24000 – такое с налоговой обычно не работает.

– Да. Есть правило. Почему – а вот потому что, вот просто потому что.

– Да. Поэтому очень важно, особенно если вам все равно положен этот rental rebate на $24000, вы ничего не теряете, если сделаете все правильно. По-любому вы получите те же самые $24000 назад, но уже лично. Вам придется чуть-чуть над этим потрудиться. Не просто подписать пару бумажек в офисе у строителей, а может быть, поговорить с вашим бухгалтером или самим немножко проделать работу. Понять, как производится эта подача документов и собрать необходимые документы. И получить эти $24000 уже лично вам. Поэтому лучше все сделать правильно с самого начала.

– Окей. А если человек, предположим, все-таки в этом доме жил, скажем, не знаю, полгода-год, а потом решил его сдавать, есть какие-то подводные камни здесь? То есть, у него есть доказательства, приходила почта, не знаю, соседи его видели и так далее.

– Ну тут уже начинается немножко «серая» территория. Потому что вопрос первый: изначально человек получил rebate, исходя из его обещания о том, что он собирается жить, использовать этот дом как primary place of residence.  И будут выяснения отношений на тему того, действительно ли это было так, а почему он приехал туда, а почему он уехал, а мог ли он позволить жить в этом доме, а где его работа, а где у него у детей школа.

– Десять тысяч нюансов, да.

– Да, это уже получается не совсем идеально. В этом случае, наверное, было бы выгодно сразу подать на rental rebate, если действительно будет долгосрочный контракт с квартирантами. Но тут, опять же, нюансы, потому что квартира не должна быть occupied. Тут уже получается немножко «серая» территория, где надо аккуратно себя вести.

– Но это зависит, я подозреваю, что зависит от ситуации. Если человек собирался там жить, а потом обстоятельства сменились, и он, предположим, переехал. И при этом у него не было вообще никаких других жилищ, где он жил, и это было действительно его единственное место, а потом он переехал. То вполне может быть, что это и прокатит, если можно будет доказать или описать, что намерения были такие, но они поменялись в течение полугода.

– Совершенно верно. И здесь от намерения, intention – это обычно то, что больше всего раздражает наших соотечественников, потому что резонный вопрос, который у них возникает: это откуда CRA знает, какие намерения у меня были. Я вот сейчас скажу, что мои намерения были вот такие-то. Нет, это не достаточно – просто сказать. CRA будет смотреть абсолютно на все. И обычно аргумент: у меня были намерения жить в доме, но потом я въехал, и мне не понравился цвет стен, не работает. Обычно оправдания, которые были или легко было предвидеть при покупке…

– Мыши достали.

– Да. Они не работают. Оправдания, которые действительно работают – это те, которые нельзя было предвидеть при покупке. Например, срочный перевод в другой город по работе.

– Или кто-то умер.

– Да, кто-то умер. Вот такие вещи, которые очень трудно предвидеть. Когда ты покупаешь дом, а потом развод, опять же. Люди покупают дом и думают, что будут жить вместе. Пока дом строится, они успевают разругаться. И уже к тому времени, как ключи получили, они уже не хотят вместе жить в этом доме. Всякое бывает.

– Понятно. Окей. Аня, какие есть, скажем так, стандартные кейсы, которые ты чаще всего встречаешь в своей практике на эту тему, связанные с HST/GST?

– Ну здесь, наверное, самые распространенные сейчас – это два вида аудитов. Первый вид аудитов – это аудиты, в которых CRA занимает позицию, что человек не хотел в этом доме жить и не хотел его сдавать и не сдавал. То есть, человек покупает новый дом или квартиру. При этом подписывает бумагу о том, что да, я буду там жить долго и счастливо. Но через какое-то незначительное время продает. И тогда CRA говорит, что нет, несмотря на то, что вы тогда эту бумагу подписали и сказали, что собираетесь жить в этом доме долго и счастливо, в результате вы там долго и счастливо не жили и никогда не собирались жить. Для вас это был бизнес-проект. В этом случае при rebate не положен человеку. И плюс там могут быть совсем другие проблемы, особенно если совсем новый дом. Если человек построил этот новый дом. Часто встречается: люди строят дом вроде как для себя. И несмотря на то, что ты строишь дом для себя, те же самые проблемы с HST/GST будут возникать. И если мы строим дом для себя и в нем живем, то HST/GST не надо платить. Но если мы строим дом и потом его достаточно быстро продаем, тут у продавца будут обязательства взять 13% на стоимость дома с покупателя. И это огромные суммы. По онтарийским меркам, либо по меркам Британской Колумбии, это огромная суммы. Это самый распространенный вид аудитов, которые я сейчас вижу в своей практике. Это аудиты людей, строителей, которые строили дом. Их позиция, что они строили дом для себя, чтобы жить там своей семьей. Но потом по каким-то причинам непредвиденным им пришлось этот дом продать. И CRA требуют HST/GST, то есть, 13% в Онтарио на стоимость продажи дома. То есть, на двухмиллионный дом это 260 тысяч, которые люди должны были взять с покупателей. Если они не взяли, то они сами ответственны за эти 260 тысяч. Большие деньги – большие проблемы.

Place of supply

– Да. Вопрос еще: HST/GST считается по месту того, где живет человек, или по месту того, где он покупает недвижимость? Например, если резидент Онтарио покупает это в Альберте, новый дом, он будет платить 5% или будет платить 13%? Он не собирается, предположим, переезжать. Он покупает это для того, чтобы сдавать.

– Недвижимость обычно, то есть, законы с недвижимостью, обычно привязаны к закону месторасположения этой недвижимости, то есть, в нашем случае это будет Онтарио. В твоем примере это будет Онтарио.

– То есть, если человек покупает из Альберты в Онтарио – это будет Онтарио, а если из Онтарио в Альберте – то это будет Альберта, то есть, 5%.

– Да. Здесь имеют значение такие правила, которые мы называем place of supply: где на самом деле произошла эта сделка. В нашем виртуальном мире, где все покупается и продается по интернету, есть очень четкие правила, которые регулируют, где, допустим, если я предоставляю юридические услуги людям в Альберте, какие законы влияют. В случае с недвижимостью местом supply, местом предоставления товара, в этом случае дома, недвижимости, является Онтарио, и онтарийские налоги применяются.

– То есть, если человек покупает недвижимость в Онтарио, то неважно, где он сам живет?

– Да.

– Окей. Хорошо. В принципе, я думаю, что на этом нам можно заканчивать, потому что обсудили мы сегодня довольно-таки много информации. С какими вопросами к тебе обращаться слушателям, может быть, по этим вещам, которые мы сегодня обсудили, или по каким-то другим? Также, пожалуйста, дай контактную информацию, чтобы люди знали, как тебя найти.

– Ну я помогаю людям с любыми налоговыми проблемами. Я помогаю людям, когда все плохо, когда налоговая уже стучится в двери, и дела идут не очень хорошо. Я занимаюсь то, что называется tax dispute resolution, tax litigation. Я хожу в суд: Tax Court of Canada, Federal Court, Federal Court of Appeal. Любые серьезные налоговые проблемы – я буду рада помочь. Плюс я помогаю людям, когда все хорошо. Когда у вас дела идут хорошо, и вы хотите как-то свои дела организовать так, чтобы это было эффективно и оптимально с налоговой точки зрения, опять же, я буду рада помочь.

– Ну, то есть, если, предположим, человек не попал еще в капкан налоговой, а у него есть вопросы, стоит ли ему с точки зрения HST/GST покупать это здание, если он хочет сдавать, жить нем, то с такими вопросами, с такими консультациями к тебе тоже можно приходить?

– Конечно. И не только, что касается HST. Я помогаю людям и по подоходному налогу, income tax, и с международными проблемами налоговыми. Абсолютно любого вида налоговые проблемы, связанные с недвижимостью или несвязанные. Буду рада помочь.

– Окей. И ты не только оперируешь в Онтарио, но и в других провинциях?

– Ну допустим, по провинциальному компоненту sales tax, то есть, по BC sales tax, наверное, я не смогу консультировать. Но подоходный налог, либо goods and services tax – это у нас федеральная юрисдикция. И да, я могу по этим вопросам помогать людям по всей Канаде, не только в Онтарио.

– Отлично. И как с тобой связаться?

– Моя фирма называется Advotax Law. Это слияние Advocate и Tax. Advotax Law в западном Торонто. Веб-сайт мой называется www.advotaxlaw.ca.

– Окей. И мы обязательно поместим информацию под этим подкастом. Аня, огромное спасибо, что поделилась этой важной информацией. Я думаю, что для многих это было, скажем так, открытие, что такие налоги есть, что их надо платить. Потому что многие, я подозреваю, покупали чего-то там, подписывали и потом даже не задумывались о том, чего они получили, чего они там, кому какие rebate отдали, чего было. Хорошо. Большое спасибо!

– Спасибо, что пригласили! Приглашайте еще, спасибо!

– Однозначно. Спасибо, слушатели MoneyInside! Не забывайте подписываться, делиться с вашими друзьями. И если у вас есть какие-то рекомендации, кого вы хотите пригласить, чтобы мы взяли интервью, пожалуйста, присылайте нам контакты. Спасибо! Всего доброго! До свидания!

Сообщение HST/GST при покупке недвижимости | #127 появились сначала на Moneyinside.ca-самый популярный финансовый подкаст в Канаде!.

Обратная ипотека (reverse mortgage) для пенсионеров - плюсы и минусы. Руслана Воротинцева, ипотечный брокер из Торонто, расскажет об этой возможности, а также перечислит основные моменты, которые надо взвесить перед тем, как пойти на обратную ипотеку.

Обсуждаемые вопросы:

• Что такое обратная ипотека (reverse mortgage)
• Для какой категории населения она актуальна тис какого возраста можно ее брать
• Условия получения такого кредита
• За и против варианта, включая налоговый вопрос и стоимость такой ипотеки
• Как можно получать деньги - все сразу или платежами
• Будет ли банк владеть домом
• Что происходит с существующей ипотекой
• На что обычно идут деньги, полученные путём обратной ипотеки

Ruslana Vorotyntseva
Mortgage Agent, LIC# 10530

Website
Phone: (416) 568-9965
Email: wealthinmortgages@gmail.com
Facebook
LinkedIn

MoneyInside.ca – ваш подкаст о деньгах, экономике и личных финансах.
MoneyInside в iTunes
MoneyInside в YouTube

Оставить свои комментарии или задать вопросы вы всегда можете под этим выпуском или в группе «Финансы с Артемом» в Telegram

Купить книгу Артема “Inside Banking” — все вопросы и ответы о канадских финансах простым языком.

Спасибо, что слушаете MoneyInside. Успехов в деньгах!

Транскрипт выпуска

Плюсы и минусы обратной ипотеки для пенсионеров

Что такое обратная ипотека

– Наша тема сегодня – оптимизация ипотечных кредитов. Разобраться в доступных опциях нам поможет Руслана Воротынцева, mortgage agent из Торонто. Руслана, привет!

– Добрый день, Кира! Спасибо за приглашение поучаствовать в подкасте. Я лицензированный ипотечный специалист, или mortgage agent по-английски, работаю в компании Mortgage Alliance. Я убеждена, что владение недвижимостью помогает нам в создании нашего финансового благополучия и нашего финансового будущего. И одной из возможностей приобретения недвижимости является ипотека, которую я помогаю подобрать своим клиентам в зависимости от их конкретной финансовой ситуации. Я – как служба знакомств, можно так сказать, для вашей ипотеки: соединяю ваши желания с вашими возможностями. Моя работа состоит в том, чтобы помочь вам достичь ваших целей при покупке недвижимости.

– Руслана, в прошлом подкасте мы подробно обсудили, как оптимизировать ипотеку, в основном, для тех, кто продолжает ее выплачивать. Сегодня я хотела бы поговорить о другой категории населения. Обычно мы о них меньше говорим. Я имею в виду пенсионеров. В прошлый раз, когда мы разговаривали, вы упомянули такое понятие, как обратная ипотека – reverse mortgage. Пожалуйста, расскажите, что это за понятие, кто его придумал и для чего.

– Это интересный и хороший вопрос. Давайте разберем тогда, что такое обратная ипотека, или reverse mortgage, и для кого же она придумана. Как вы думаете, хорошо было бы, если бы у вас были деньги, чтобы делать то, что вы хотите сделать?

– Конечно! Все об этом мечтают!

– Обратная ипотека – это, в общем-то, простой способ разблокировать стоимость за капитал equity в вашем доме и превратить его в наличные. Такое финансовое решение, как обратная ипотека становится все более популярным видом финансирования недвижимости для людей старше 55 лет. Самым главным фактором такой популярности, естественно, является демография. По предварительным оценкам статистического бюро Канады, правда на 2014 год, но ситуация все равно не меняется, 15,7% населения Канады – это почти каждый шестой – на то время было в возрасте 65 лет и старше. Также к этому добавляется то, что приближаются к пенсионному возрасту baby boomers. Количество людей, выходящих на пенсию, становится все больше. Темпы старения населения будут сохраняться, по статистическим данным, до 2031 года, когда последним беби-бумерам исполнится 65 лет. Какие же условия получения такого кредита? Обратная ипотека обеспечена собственным капиталом вашего дома – equity. В отличие от традиционной ипотеки, в которой вы делали эти регулярные платежи, обратная ипотека платит вам.

– Интересно, а что же надо взвесить перед тем, как брать reverse mortgage? За и против этого варианта?

– Давайте, я расскажу и за, и против. А сейчас немножко о том, что же это, на самом деле, такое и какие условия при этом есть. Большим преимуществом обратной ипотеки является то, что вам не нужно вносить регулярные ипотечные платежи в течение всего времени, пока вы и ваш супруг проживаете в вашем доме. Вроде как у вас есть ипотека, но платежей нет. Есть у вас вариант, конечно, выплачивать, если вы хотите. Но, как правило, люди используют эту возможность не иметь эти ежемесячные платежи по ипотеке. Именно поэтому обратная ипотека и становится популярным решением. Для кого же эта ипотека? Обратный ипотечный кредит, как я уже говорила, для домовладельцев в возрасте 55 лет и старше. Эта возрастная категория применяется как к одному супругу, так и к другому. Не может быть, что одному супругу 40 лет, а второму 56. Оба должны быть от 55 лет и старше. Вы можете получить до 55% стоимости вашего дома. Конкретная сумма зависит от вашего возраста и возраста вашего супруга, местоположения и типа вашего дома, а также текущей оценочной стоимости вашего дома. Вы можете выбрать, как вы будете получать деньги. Обратная ипотека дает вам возможность получить все деньги в виде единовременной, единоразовой суммы. Или вы можете получать запланированные выплаты в течение установленного периода времени. Домовладелец сохраняет equity капитал, оставшийся в доме. Одним из часто задаваемых вопросов является – будет ли банк владеть домом? Нет, домовладелец сохраняет за собой право собственности на дом. Условия следующие: домовладелец обязан проживать в доме, это должен быть его дом, вовремя платить налоги, иметь страховку недвижимости и содержать недвижимость в хорошем состоянии. Если у владельцев есть существующая ипотека, то, когда он берет обратную ипотеку, он должен погасить свою существующую ипотеку и долги.

Как погасить текущую ипотеку

– Каким образом он может погасить текущую ипотеку и долги, если, собственно, он берет обратную ипотеку для того, чтобы выжить?

– За счет обратной ипотеки. Он погашает существующую ипотеку и свои долги за счет того, что берет обратную ипотеку, потому что он не должен платить ежемесячные платежи. Разница в том, что по ипотеке от другого кредитора, которую он брал раньше, он должен обязательно выплачивать ежемесячные платежи. В этой ситуации он не должен это делать. Благодаря деньгам, которые берутся за счет обратной ипотеки, погашаются существующие долги. И человек не имеет платежей каждый месяц.

– Получается, кредит на дом все еще есть, но человек просто может отсрочить его выплату?

– Да, но он может не отсрочить, он просто не платит эти платежи. И к этой сумме, если, допустим, он взял 100 тысяч кредит, насчитываются проценты, которые он тоже может платить или может не платить. Но в результате его ипотека, в общем-то, увеличивается за счет этих процентов.

– И когда-то кто-то должен будет ее выплатить, правильно?

– Владельцы ее выплачивают только тогда, когда перестают жить в этом доме или продают этот дом.

– То есть, можно продать этот дом, в конце концов, и выплатить этот долг за один раз?

– Да, потому что они являются владельцами этого дома. Точно так же, как мы живем в любом доме, и мы являемся владельцами этого дома.

– А если люди умирают, к сожалению, и у них нет никаких родственников, то это уже забота банка или финансового учреждения, что делать с этой ипотекой и с этим имуществом?

Как использовать средства

– Да, опять-таки, у людей, может быть, завещание было. Могут следовать тому, что было написано в завещании. Если нет, то по закону. Но это уже вопрос к специалисту, который занимается вопросами наследства. Ну и дальше я хотела бы рассказать о том, насколько универсальна обратная ипотека, в каких ситуациях можно ее использовать. Как я уже говорила, когда человек берет обратную ипотеку, то фонды, которые он получает, он может использовать по своему усмотрению. Но я некоторые причины перечислю. Например, первое – это необходимость денежных фондов, связанных со здоровьем. Если люди болеют, им нужен уход, расходы по здоровью. Или, например, погашение задолженности, которая была связана с расходами здоровью. Они могут использовать фонды таким образом. Или, например, вам нужно сделать ремонт, модернизацию дома – это тоже является причинами подачи заявки на обратную ипотеку. Это может быть, например, износ дома или необходимость установки каких-то специальных приспособлений в доме для мобильности человека. Одной из причин является дополнение к доходам. По статистике, средние ежегодные расходы канадцев старше 65 лет составляют 60 тысяч долларов, а средний доход – всего 40 тысяч долларов. Поэтому 20 тысяч долларов можно компенсировать за счет обратной ипотеки. Незапланированные расходы: иногда запланированные пенсионные сбережения не учитывают чрезвычайных ситуаций. Это один из вариантов, когда обратная ипотека может помочь в этом. Помощь с налоговым планированием. Или, например, люди хотят предоставить ранее наследство своим близким, детям. У некоторых есть желание – благотворительность. Вы можете использовать сумму, которую вы вытягиваете из своего дома, только ту, которая вам необходима. Предположим, вы хотите взять только 50-100 тысяч. Вы можете использовать то, что вам нужно. Вы обращаетесь за этой ипотекой, независимо от того, какой у вас кредитный рейтинг и какой у вас доход.

Кто дает reverse mortgage?

– Все ли кредитные учреждения предоставляют такой вариант reverse mortgage? Или это только банки, допустим?

– Нет, не все. Только две финансовые компании на рынке сейчас в Канаде, которые предоставляют обратную ипотеку.

– То есть, это достаточно уникальный продукт, понятно.

Плюсы и минусы reverse mortgage

– Ну а теперь давайте рассмотрим за и против. Первое преимущество – вы получаете деньги на необлагаемые налогом. То, что вы получаете в виде обратной ипотеки, эти суммы не добавляются к вашему налогооблагаемому доходу. Поэтому он не влияет на государственные пособия по старости, например, Old Age Security или государственное пособие по гарантированному доходу GIS, которое вы получаете, когда выходите на пенсию. Второе – вы можете использовать деньги так, как пожелаете. Единственным условием является то, что любые непогашенные кредиты, например, существующая ипотека, как мы говорили ранее, или кредитная линия под залог вашего дома должны выплачиваться за счет поступлений от вашей обратной ипотеки. Никаких регулярных платежей по ипотеке не требуется, пока вы и ваш супруг проживаете в этом доме. Полная сумма подлежит оплате только тогда, когда вы и ваш супруг больше не проживаете в этом доме. Вы сохраняете право собственности и контроль над своим домом. Все, что вам нужно, – это поддерживать вашу недвижимость в хорошем состоянии, оплачивать налоги на недвижимость, страховку на дом и расходы по обслуживанию дома такие, как коммунальные услуги, пока вы там живете. Какие же недостатки? Хотя стоимость вашего дома может продолжать расти и компенсировать некоторые процентные расходы за использованный капитала equity в вашем доме, проценты будут быстро накапливаться на сумму, которую вы заимствуете. Из-за начальных сборов и более высоких процентных ставок обратная ипотека обходится дороже, чем обычные ипотечные кредиты. И за досрочную выплату всей или части заимствованной суммы вы можете подвергнуться штрафам. Когда вы подписываете договор, там указывается, какие штрафы и когда оплачивать, это все в договоре. Использование обратной ипотеки повлияет на сумму, доступную для передачи вашим наследникам. Процентные ставки по обратной ипотеке выше, как мы уже говорили, чем стандартные ставки по ипотечным кредитам. И плата за обратную ипотеку, когда вы обращаетесь за ней, тоже зависит от выбранных вариантов, но обычно включает в себя плату за подачу заявления, за оценку дома и стоимость юридической консультации. Сумма, которую вы можете одолжить с помощью обратной ипотеки, значительно варьируется в зависимости от местоположения вашего дома, типа вашего жилья, вашего возраста и пола, а также суммы вашего текущего долга. Как и при рассмотрении получения обычной ипотеки, получение обратной ипотеки должно рассматриваться всегда в индивидуальном порядке, для конкретных ситуаций. Во всяком случае, я всегда рекомендую все рассматривать индивидуально. Потому что вся эта информация общая. Ну вот это, собственно говоря, то, что я хотела рассказать относительно reverse mortgage, или обратной ипотеки.

– Да, Руслана, спасибо большое! Я никогда не слышала о таком варианте. И похоже, что это может быть неплохое пристанище для людей, у которых нет других вариантов. Спасибо большое, что вы подняли этот вариант и рассказали нам немножко о том, для кого он предусмотрен и какие есть плюсы и минусы.

– Пожалуйста, Кира, было очень приятно рассказать. Рада, если эта информация поможет людям. Если есть какие-то вопросы, меня можно найти, задать какие-то вопросы. Ну и, в любом случае, какие-то мои рекомендации всегда рассматривайте в конкретной ситуации.

– И последний вопрос: как можно с вами связаться? Потому что мы уже поняли, что можно и желательно.

– Со мной можно связаться по телефону (416) 568-9965, по e-mail wealthinmortgages@gmail.com. Также вы можете отправить мне сообщение с моей бизнес-страницы в фейсбуке https://www.facebook.com/Mortgage-Alliance-Ruslana-Vorotyntseva-364562847208255/ или с моего веб-сайта https://www.mortgagealliance.com/agent/ruslanavorotyntseva/.

Сообщение Обратная ипотека для пенсионеров: + и -. Выпуск 111, часть 2. появились сначала на Moneyinside.ca-самый популярный финансовый подкаст в Канаде!.

В этом выпуске подкаста MoneyInside Руслана Воротинцева, ипотечный брокер из Торонто, рассказывает Кире о многочисленных нюансах оптимизации существующей ипотеки.

Обсуждаемые вопросы:

• Refinancing. Основные причины рефинансирования и на что обычно идут сэкономленные деньги; откуда эти суммы берутся и когда можно обратиться за рефинансированием
• Renewal. Когда и как происходит возобновление ипотеки, и какие возможности экономии мы открываем, если грамотно подходим к исследованию рынка ипотек
• Switch or transfer. Чем выгодна смена кредитора, когда это происходит и каковы шаги по смене кредитора
• Мелкий шрифт в ипотечном договоре и что он значит (коэффициент конверсии, штрафы, начисление процентов, collateral charges, портативность, assumability, льготы по предоплате)
• Штрафы при пересмотре ипотеки и как они рассчитываются
• Фиксированная и переменная ставка: расчёт, плюсы, минусы, переход
• Открытые и закрытые ипотеки - что для кого подходит

Ruslana Vorotyntseva
Mortgage Agent, LIC# 10530

Website
Phone: (416) 568-9965
Email: wealthinmortgages@gmail.com
Facebook
LinkedIn

MoneyInside.ca – ваш подкаст о деньгах, экономике и личных финансах.
MoneyInside в iTunes
MoneyInside в YouTube

Оставить свои комментарии или задать вопросы вы всегда можете под этим выпуском или в группе «Финансы с Артемом» в Telegram

Купить книгу Артема “Inside Banking” — все вопросы и ответы о канадских финансах простым языком.

Спасибо, что слушаете MoneyInside. Успехов в деньгах!

Транскрипт выпуска

Оптимизация существующей ипотеки. Refinancing, Renewal and Switch

Связь на всю жизнь

– Наша тема сегодня – оптимизация ипотечных кредитов. Разобраться в доступных опциях нам поможет Руслана Воротынцева, mortgage agent из Торонто. Многие из нас являются гордыми владельцами недвижимости: домов, в которых мы живём, и кондо, которые мы сдаем. И у многих из нас, я уверена, немалая часть семейного бюджета уходит на покрытие ипотеки, или mortgage. Экономика и рынок труда сейчас не в лучшей форме. И мне кажется, что было бы здорово поделиться информацией о способах оптимизации ежемесячных выплат по ипотечным кредитам. Но сначала я бы хотела немножко узнать о вас. Руслана, вы можете представиться и рассказать, почему вы занимаетесь этим делом?

– Да, конечно же, перед тем, как приступить к раскрытию выбранных нами тем, хотела бы о себе рассказать. Я лицензированный ипотечный специалист, или mortgage agent по-английски. Работаю в компании Mortgage Alliance. Я убеждена, что владение недвижимостью помогает нам в создании нашего финансового благополучия и нашего финансового будущего. И одной из возможностей приобретения недвижимости является ипотека, которую я помогаю подобрать своим клиентам в зависимости от их конкретной финансовой ситуации. Я – как служба знакомств, можно так сказать, для вашей ипотеки: соединяю ваши желания с вашими возможностями. Моя работа состоит в том, чтобы помочь вам достичь ваших целей при покупке недвижимости.

– Мне понравилось про службу знакомств! Действительно, это же связь на всю жизнь. Что же, начнем сразу с главного вопроса: как же удешевить ипотеку и ежемесячные выплаты по ней? Каковы основные варианты, и изменил ли что-то этот ковид?

– В условиях резкого падения процентных ставок, в результате сложившейся экономической ситуации в настоящее время, многие домовладельцы испытывают искушение рефинансировать свои ипотечные кредиты с более высокой процентной ставки на более низкую и сэкономить на этом деньги. Однако, те, кто хочет удешевить свою ипотеку должны понимать, что при смене ипотеки нужно учитывать не только процентную ставку. И я расскажу о том, что же можно сделать и какие варианты существуют.

Способы удешевить свою ипотеку

– Из моих знаний я могу назвать три варианта: renewal, refinance и switch. Можем ли мы разобрать каждый вариант подробно?

– Да, безусловно. Вот именно об этом я и хотела бы сегодня поговорить, затронув такие важные моменты, как renewal – возобновление ипотеки, refinance – рефинансирование ипотеки, и switch – перевод ипотеки от одного кредитора к другому, и как они отличаются друг от друга. Так что же это такое? Давайте рассмотрим сначала определение каждого процесса, а затем рассмотрим каждый вариант более подробно.

• Первое у нас рефинансирование, это означает пересмотр существующего соглашения об ипотечном кредитовании. Обычно нужно для получения доступа к собственному капиталу в вашем доме – equity, и для снижения других затрат по займам за счет использования более низкой процентной ставки. Если вы рефинансируете в конце срока ипотеки, вы, вероятно, избежите штрафов при разрыве существующего соглашения с кредитором.
• Следующее – mortgage renewal, то есть возобновление ипотеки, когда ваш текущий срок term заканчивается, и вы подписываетесь на новый срок. Это возможность для вас пересмотреть условия вашего ипотечного договора, включая продолжительность вашего следующего срока и процентную ставку по ипотечному кредиту.
• Что же такое switch mortgage, или transfer? Смена ипотеки, или перевод ипотеки, включает в себя перемещение вашей текущей ипотеки от одного кредитора другому без изменения чего-либо, кроме срока и процентной ставки. Переключение может быть выгодно, когда вы хотите воспользоваться более низкими процентными ставками на рынке, не меняя никаких других аспектов вашей ипотеки.

А теперь давайте рассмотрим более подробно. Если вы думаете о рефинансировании вашей ипотеки, то хороший непредвзятый совет может сэкономить вам тысячи долларов. Первым шагом является понимание истинной стоимости вашей транзакции рефинансирования, которая включает в себя штрафы за досрочное погашение ипотечного кредита, юридические услуги и high ratio insurance – страховку на ипотеку. Это в тех случаях, когда у вас ипотека больше 80%, если это применимо в вашей ситуации. Следующие шаги будут варьироваться в зависимости от цели вашего рефинансирования ипотеки, но они будут неотъемлемыми при выборе ипотечного продукта и процентной ставки, которая идеально подходит для вашей конкретной финансовой ситуации. Когда процентные ставки падают, мы все знаем, что можем быстро посчитать, сколько сэкономим, взяв более низкую ставку по сравнению с более высокой, которая сейчас у нас по ипотеке. Но тогда возникает вопрос: действительно ли это то время, когда нужно рефинансировать? И ответ зависит как от связанных с этим затрат, так и от ваших основных причин рефинансирования. Какие же могут быть причины? Рефинансирование для того, чтобы получить лучшую ставку. Чтобы отговорить заемщиков от рефинансирования при каждом падении ставок, банки взимают штрафы, которые существенно компенсируют любую потенциальную экономию. На практике рефинансирование по новой ставке без привлечения большего количества денег обычно происходит только при обновлении ипотеки, когда штрафы не применяются, то есть, это renewal, возобновление ипотеки. В этом случае важно изучить рынок, потому что большинство кредиторов не предлагают конкурентноспособные ставки существующим клиентам при обновлении. Вторая причина – рефинансирование для ремонта. Все мы хорошо знаем, что наши дома обеспечивают нам крышу над головой и инвестиции. Правильно отремонтировав дом, мы можем увеличить стоимость своей недвижимости. В этом случае затраты на рефинансирование вашей ипотеки, как правило, невелики пропорционально сумме новых заемных средств. Поэтому, если вы не достигли срока погашения ипотеки, этот вариант стоит тоже рассмотреть. Следующее – рефинансирование для инвестирования. Извлечение некоторого капитала из вашей собственности для инвестиций может помочь диверсифицировать ваш баланс, особенно в тех случаях, когда у вас небольшая ипотека и ограниченные внешние инвестиции. Еще один вариант – это рефинансирование для погашения неипотечного долга. Что это значит? Вы не сможете получить лучшую процентную ставку по личному кредиту, чем при получении займа под основное место жительства. Например, у вас есть долги по кредитным картам, а проценты по кредитным картам, например, 19%, также по автокредитам, кредитным линиям и так далее. Вы можете существенно снизить свои процентные расходы, добавив это в долги в ипотеку, и тем самым уменьшая свои ежемесячные выплаты. В этих случаях я рекомендую клиентам сесть вместе с ипотечным агентом и составить какой-то основной бюджет, чтобы убедиться, что сэкономленные за счет рефинансирования средства используются непосредственно для погашения дополнительной основной суммы ипотеки, которую вы увеличиваете. Используйте рефинансирование, чтобы укрепить свое финансовое положение, а не ослабить его. Я думаю, что никто не хочет, чтобы собственный дом стал банкоматом. Рефинансирование лучше всего, когда оно улучшает стоимость, диверсифицирует риск и оставляет заемщикам лучшее финансовое положение. Какими бы ни были ваши причины рефинансирования, хороший ипотечный агент сведет к минимуму расходы, сопоставит неизбежные расходы с выгодами и определит идеальное время для транзакций.

– Вопрос по поводу момента, когда можно рефинансировать. Вы упомянули конец срока выплаты. Где это написано и какой это обычно срок?

– Рефинансирование вы можете сделать в течение своего срока. Предположим, вы взяли ипотеку на пять лет, у вас фиксированный процент, и через два-три года вы решили отремонтировать свой дом. Вы можете в этот момент разорвать контракт именно на эту ипотеку и добавить какую-то сумму к этому, если вы будете квалифицированы на это рефинансирование. По сути это новый mortgage. Это все нужно рассматривать индивидуально. Также вы можете рефинансировать, когда у вас заканчивается срок. Предположим, пять лет прошло. Вы заключили договор с банком на 5 лет, срок закончился, и именно в этот момент вы рефинансируете свой дом, то есть, добавляете какую-то сумму к уже существующей ипотеке. Но при этом вам не нужно будет платить penalty fee, или штраф, за разрыв вашей ипотеки, потому что к этому моменту этот срок у вас уже закончился, и вам в любом случае нужно переходить на следующий срок. Когда дело доходит до возобновления ипотеки, выбор правильной ипотеки может сэкономить вам тысячи долларов. Если ваша ипотека подлежит продлению, ваш кредитор делает ставку на то, что вы не будете сравнивать возможные варианты у других кредитов. Когда ваша ипотека приближается к концу срока, о чем мы только что с вами говорили, ваш кредитор отправляет вам предложение о продлении ипотеки, которое обещает беспроблемное возобновление ипотеки, если вы подпишете это письмо и отправите ему по почте или принесете в банк лично. Это оказывается, в принципе, очень прибыльной тактикой, потому что, как ни удивительно, примерно одна треть людей, которые обновляют свою ипотеку, фактически принимают первоначальное предложение. Лучшее, что вы можете сделать, когда получите все предложения продления вашей ипотеки по окончании срока, – обратитесь к брокеру и рассмотрите, какие варианты еще есть конкретно для вас, для вашей финансовой ситуации. Произойдет одно из двух: либо вам помогут получить гораздо более низкую ставку у другого кредитора, либо ваш нынешний кредитор после ваших поисков других вариантов предложит вам конкурентоспособную ставку, чтобы не потерять в вашем лице клиента. В любом случае, я думаю, вы будете рады, если поговорите с независимым агентом и узнаете, какие еще варианты у вас могут быть при перезаключении ипотеки. И соответственно, у вас будет возможность выбрать, что вам больше подходит.

– Многие люди ищут дополнительные возможности сами. Зачем нужно обращаться к mortgage брокеру людям, которые уверены, что они сами найдут лучшие варианты?

– К mortgage брокеру вы можете обратиться и получить больше информации, потому что у независимого агента по ипотекам есть доступ практически ко всем банкам, кредиторам, кредитным союзам, частным инвесторам, поэтому выбор вариантов намного больше. Если же вы, например, приходите в один из наших больших банков, то банк вам, как правило, предлагает только те финансовые продукты, которые у них имеются или предлагают в этом банке, и не больше.

– И что же такое switch? У нас был третий вариант – switch mortgage.

– Switch mortgage - переход от одного кредитора к другому. Как я уже упоминала, switch – это смена ипотеки, или переход текущей ипотеки от одного кредитора к другому без изменения чего-либо, кроме срока и процентной ставки. Когда срок вашего ипотечного кредита подходит к возобновлению ипотеки, вам нужно принять несколько решений. И одним из наиболее важных является то, хотите ли вы остаться у текущую кредитора или поменять кредитора – банк – и перевести свою ипотеку к новому. Мы знаем, что переключение ипотеки между банками-кредиторами часто является наилучшим вариантом, но перед тем, как вы можете это сделать, нужно учесть ряд моментов. Давайте рассмотрим, как принять решение, и что вам нужно сделать, чтобы сменить кредитора. Существует два варианта, когда имеет смысл менять кредитора. Первое – получение более низкой ипотечной ставки, и второе – чтобы получить лучшие условия самого mortgage. Первый шаг к смене кредитора – найти того, который сможет предложить вам более выгодную ставку по ипотечным кредитам и/ или условия. Для этого вы можете провести собственное независимое расследование или связаться с ипотечным брокером, который проведет вас через весь процесс. Как только вы найдете кредитора с предложением, которое вам понравилось, вам нужно будет подать заявку на ипотеку. Поскольку ваш новый кредитор может использовать иные критерии рассмотрения вашей ситуации финансово, чем ваш нынешний кредитор, вам будет необходимо предоставить документы, требуемые этим кредитором вместе с заявлением. Как только ваша ипотечная заявка будет одобрена, ваш новый кредитор попросит выписку о выплате у старого кредитора. И последний шаг – это уже общение с новым кредитором для завершения перехода ипотеки. При этом у вас будут такие затраты, которые могут в себя включать appraisal fee – плату за оценку вашей недвижимости, комиссионные за передачу ипотечного кредита от старого кредитора новому кредитору, discharge fee – плата за выписку по погашению старой ипотеки и регистрацию новой ипотеки, и legal fees – ваш адвокат будет оформлять новое ипотечное соглашение. Еще я бы хотела сказать, что некоторые кредиторы могут предложить оплатить некоторые или все из этих затрат, поэтому нужно учитывать этот момент тоже. И, конечно, хотелось бы остановиться на том, как важно понимать, что написано мелким шрифтом в вашем ипотечном договоре. Если бы выбор лучшей ипотеки сводился только к поиску самой низкой ставки, то было бы не о чем говорить. Поэтому давайте перечислим эти части мелкого шрифта, на которые следует обратить внимание и почему.

– Очень важно понять, что прежде чем вы переходите от одного кредитора к другому, ваш предыдущий mortgage должен быть выплачен предыдущему кредитору. Но это может быть покрыто новой ссудой нового кредитора, правильно?

– Да, безусловно. Конечно, когда вы переходите к другому кредитору, выплачивается ваша ипотека нынешнему кредитору, и все, уже у вас получается ипотека с новым кредитором.

Важное – мелким шрифтом

– Руслана, и вы говорили о мелком шрифте. Я мелкого шрифта боюсь, поэтому буду слушать внимательно. Расскажите, пожалуйста, на что нужно обращать внимание.

– Бояться его не нужно. Просто я рекомендую всем: когда вы что-либо подписываете, не только mortgage документы, нужно читать, что в этом документе написано, чтобы, в случае чего, в будущем вы понимали, что подписали. Мелким шрифтом есть ряд пунктов, на которые следует обращать внимание, и я объясню, почему. Я не буду останавливаться очень подробно на этом, это отдельная тема, я только перечислю. Например, коэффициент конверсии. Если у вас ипотека с плавающей процентной ставкой, а вы решили перейти на фиксированную, – какая фиксированная ставка будет указана в вашем договоре, то есть, что вам предлагается. Например, штрафы за досрочное погашение, penalty fees. Если вам нужно досрочно расторгнуть ипотечный договор, вы можете быть удивлены, узнав, что существует различие в штрафах за досрочное погашение, которое взимают кредиторы. Следующий пункт – это начисление процентов, interest rate compounded. Это скорость, с которой ваши проценты накапливаются. Это влияет на то, сколько процентов в долларовом отношении вы выплатите с течением времени. Collateral charges – об этом много говорят, это тоже такая отдельная тема. На ваш дом регистрируется сумма большая, чем ваша текущая ипотека. С одной стороны, это хорошая возможность использовать в дальнейшем часть вашего equity в вашем доме. Портативность, или portability, – эта функция позволяет забрать с собой ипотеку, если вы переезжаете в новый дом при соблюдении определенных условий. Если ваша ипотека имеет процентную ставку, например, ниже текущих ставок, то возможность портировать вашу ипотеку означает избежать более высоких процентных расходов и не платить штрафы за нарушение существующего контракта. Также есть такое понятие, как assumability. Некоторые ипотечные кредиты, но это зависит от кредитора, безусловно, и от вашего договора, позволяют передавать ипотеку тем людям, которые покупают у вас дом. И если процентная ставка по вашей ипотеке ниже рыночных ставок на данный момент, вы можете предложить вариант принятия ипотеки при продаже вашего дома. Здесь, конечно, существует некоторая опасность, потому что в случае чего, если следующий домовладелец не будет оплачивать ипотеку, то вы будете за это тоже отвечать. Следующее – это льготы по предоплате. Это говорит о том, какая в договоре предоплата ипотеки без штрафов может быть в вашем случае.

– Это интересно, льготы по предоплате. А когда эта предоплата может случиться?

– Обычно предоплата может быть один раз за последние 12 месяцев. Она может быть 15%, может быть 20% от той ипотеки, которая у вас имеется.

– Чтобы была такая возможность? Потому что, если вдруг мы получили наследство от бабушки из богатой Америки, не такой уж богатой сейчас, то нам важно, чтобы такая льгота по предоплате у нас была в договоре.

– Да, может быть, вы получили наследство, у вас значительно увеличились доходы. Варианты всегда могут быть, но это хорошее условие, что она у вас есть. В случае чего, если вы имеете возможность оплачивать больше, в результате, с течением времени, просто меньше процентов по этой ипотеке будет выплачено, так как вы быстрее выплатите principal, или основную часть своей ипотеки.

Ипотечные штрафы

– Но ведь если мы платим меньше, банку это не очень выгодно. Вы упомянули о штрафах при переходе к конкуренту или переходе на более низкий процент с тем же банком. Как считается штраф? От чего он зависит и как заранее знать, какой штраф будет при взятии новой ипотеки, возможно ли это?

– По статистике, более половины канадцев пересматривают свою ипотеку до наступления срока погашения ипотеки. Причины варьируются и включают в себя: поиск более выгодных процентных ставок, необходимость получения денег на ремонт, расширение семьи, переезд на другую работу, дети поступают в университет, и людям необходимы какие-то финансовые ресурсы. Если же вы решаете пересмотреть закрытую ипотеку до истечения срока, вы заплатите штраф. Итак, когда есть смысл досрочно прекратить ипотеку, и как этот процесс работает? Ипотечные штрафы предназначены для компенсации кредиторам денег, которые они потеряют, если вы досрочно нарушите ипотечный договор. Большинство ипотечных кредитов могут быть пересмотрены, в том числе с фиксированной и переменной ставкой. Штрафы по ипотечным кредитам с переменной ставкой обычно равны трехмесячной процентной ставке по вашему кредиту. С другой стороны, штраф за нарушение ипотеки с фиксированной ставкой может быть значительно выше. А иногда и настолько, что может не иметь финансового смысла досрочно прекращать ипотеку. Штраф за досрочный разрыв договора ипотеки с фиксированной ставкой, как правило, представляет собой либо сумму трехмесячных процентов по вашей ипотеке, либо разницу в процентных ставках, так называемую IRD, в зависимости от того, что больше. Что же такое IRD? Это Interest Rate Differentials. Давайте рассмотрим несколько различных расчетов, которые можно использовать для расчета IRD. Метод первый – это posted rate метод, обычно используется крупными банками и некоторыми кредитными союзами. Этот метод использует пятилетнюю ставку Банка Канады, Bank of Canada five-year posted rate – формула расчета штрафа. Этот метод также учитывает любые скидки, которые вы получили. На самом деле, это вам дает фактическую ставку кредитования, или контракт. При использовании этого метода вы должны будете заплатить большую сумму за три месяца, или IRD. Есть еще один метод, называется published rate метод. Обычно он используется такими кредиторами, как monoline банки, и большинством кредитных союзов. Этот метод является более выгодным, поскольку он использует опубликованные кредитором ставки. Поэтому для расчета штрафа при расторжении ипотечного контракта досрочно лучше всего связаться с вашим кредитором, и они вам рассчитают точную сумму штрафа на момент вашего обращения. Если вы будете разрывать контракт с этим кредитором, они вам скажут, какой штраф вы должны будете заплатить. Также вы можете зайти на сайт вашего кредитора и, как правило, найдете калькулятор, рассчитывающий сумму штрафа. Но я бы рекомендовала обращаться к кредитору для большей точности, они посчитают и скажут, какая это будет сумма, точнее быть не может.

– Руслана, а метод исчисления штрафа будет включен в тот мелкий шрифт, который содержится в контракте, когда мы заключаем договор на взятие mortgage?

– Это зависит от кредитора. Некоторые буквально расписывают, по какой формуле будет рассчитываться. Если у вас нет этого в договоре, я бы рекомендовала перед тем, как подписывать договор с другим кредитором, неважно, в первый, последний раз или между этим, обязательно спросить, как будет рассчитываться ваш штраф. Они вам расскажут, куда пойти или что и как должно быть.

– Вы упомянули monoline банки и кредитные союзы. Есть какие-то более безопасные финансовые учреждения, которые все это делают более грамотно? Потому что разбег финансовых учреждений в Канаде огромен.

– В общем, все делают все правильно. Это зависит уже от того, что вы ищете, какие варианты подходят вам, зависит от вашей финансовой ситуации. У нас есть конкуренция и выбор, что, в общем-то, хорошо. Это движение, прогресс, как мне кажется. Единственное, у каждого банка свои условия.

Фиксированная или переменная ставка?

– Кто неуверен, тому, наверное, лучше воспользоваться помощью mortgage брокера, а кто уверен, тот может сам идти в свободное плавание. Отлично, что вы нам рассказываете такие подробности. Вопрос такой: что такое variable и fixed mortgage, плюсы и минусы, а также механизм переключения, если вообще есть он? Как переключиться с variable на fixed и наоборот?

– Одним из часто возникающих вопросов, естественно, с которым сталкиваются покупатели недвижимости, является выбор ипотеки с фиксированной или переменной ставкой. В чем же разница между ними? При ипотеке с фиксированной ставкой, ипотечная ставка и оплата, которую вы делаете каждый месяц, остаются неизменными в течение срока вашей ипотеки. Если вы взяли ипотеку с амортизацией 25 лет, и срок ипотеки пять лет, то в течение этих пяти лет ваша фиксированная ставка не меняется и выплаты тоже. Однако, при ипотеке с переменной ставкой, ставка по ипотеке будет меняться в зависимости от основной ставки кредитования, prime rate, которая устанавливается вашим кредитором. Переменная ставка будет рассчитываться как prime rate плюс-минус указанное процентное отношение к этой prime rate. Например, как prime минус 0,15%. Хотя основная ставка может изменяться в течение года и даже, как мы знаем, бывает и в течение трех недель. Отношение этого плюс или минус указанного процента к основной ставке будет оставаться неизменным в течение срока. Например, сейчас у вас prime rate 2,45% и, предположим, что по вашему договору у вас 2,45% плюс 0,15%. Эти 2,45% могут меняться в зависимости от ситуации, что устанавливает Bank of Canada, но указанный процент 0,15% будет оставаться постоянным в течение вашего пятилетнего срока. Фиксированная ипотечная ставка устанавливается на срок действия ипотеки. Процентная ставка по ипотечным кредитам и выплаты являются фиксированными. Плюсы какие могут быть? По сути, фиксированную ставку вы устанавливаете, подписываете договор и можете на пять лет забыть. У вас выплаты останутся одинаковыми каждый месяц. И внутри процентного отношения тоже будет все одинаково, и это будет независимо от того, растут или падают ставки. Это облегчает домовладельцам расчеты бюджета, потому что каждый месяц мы знаем, какая сумма уходит на оплату ипотеки. С другой стороны, предлагает стабильность в этих же выплатах. Какие могут быть минусы? Иногда, когда мы рассматриваем переменную или фиксированную ставку, разница между переменной и фиксированной ставкой может быть значительной, поэтому имеет смысл брать переменную ставку. Это все должно рассматриваться индивидуально, в зависимости от финансовой ситуации клиента. Плавающая процентная ставка изменяется с изменением prime rate. И ипотечные платежи либо меняются в зависимости от колебаний основной ставки, либо процентная часть платежа меняется. Какие плюсы при этом могут быть? Исторически плавающие ставки все-таки оказываются менее дорогими с течением времени. Минусы: примите во внимание финансовую неопределенность, так как я уже сказала, что ежемесячные выплаты могут изменяться в течение срока вашей ипотеки.

Открытая и закрытая ипотека

– Очень интересно, хоть и сложно. Вы упомянули open и closed mortgage. Какие плюсы и минусы? И можно ли переходить с одного варианта на другой: с open на closed и наоборот?

– Открытые и закрытые ипотеки – кто же из них победитель? Заемщики, для которых гибкость финансирования является главным приоритетом, часто задаются вопросом, лучше ли выбрать открытую или закрытую ипотеку. Это группа заемщиков включает людей, которые, например, захотят продать свой дом в будущем, не дожидаясь окончания срока ипотеки. Также те, кто рассматривает возможности рефинансирования для финансирования ремонта до окончания срока ипотеки. Или те, кто планирует регулярно вносить крупные дополнительные единовременные платежи, чтобы не было никаких штрафов. Открытая ипотека может быть погашена полностью в любое время без штрафных санкций, в то время как закрытая ипотека допускает только ограниченную предоплату и включает штраф, если она полностью погашена до истечения срока ее действия. Для тех заемщиков, для которых нежелательны эти штрафы, открытая ипотека, конечно, очень заманчива. Но самый ли это лучший вариант? Удивительно, но в большинстве случаев закрытая ипотека с плавающей ставкой все еще остается более дешевой альтернативой, поскольку она имеет гораздо более низкую ставку, небольшой штраф, три месяца interest rate по выплате, и обычно предоставляется с единовременной доплатой в течение 12 месяцев от 15% до 20%, в зависимости от кредиторов. Говоря прямо, открытый продукт, будь то открытая ипотека с плавающей процентной ставкой или кредитная линия, кроме очень краткосрочного финансирования, может обойтись вам все-таки дороже. Но к счастью, вы все-таки можете перейти на вариант с фиксированной ставкой, если решите, что плавающая процентная ставка вам не подходит. Это и делает открытую ипотеку настолько привлекательной – вы можете погасить ее или перейти на другой продукт в любое время. В любом случае, я бы всем рекомендовала: все ситуации должны рассматриваться индивидуально, потому что эта информация общая. Поэтому общение со специалистом по ипотеке – лучший способ сохранить ваши деньги.

– И последний вопрос: как можно с вами связаться? Потому что мы уже поняли, что можно и желательно.

– Со мной можно связаться по телефону (416) 568-9965, по e-mail wealthinmortgages@gmail.com. Также вы можете отправить мне сообщение с моей бизнес-страницы в фейсбуке https://www.facebook.com/Mortgage-Alliance-Ruslana-Vorotyntseva-364562847208255/ или с моего веб-сайта https://www.mortgagealliance.com/agent/ruslanavorotyntseva/.

Сообщение Оптимизация ипотеки — как платить меньше. Выпуск 111, часть 1. появились сначала на Moneyinside.ca-самый популярный финансовый подкаст в Канаде!.